[인사이트코리아=도다솔 기자] 8·4 공급대책으로 수도권에만 총 26만2000호 이상이 추가 공급되면서 공공주도형 재개발·재건축에 관심이 쏠리고 있다. 그동안 민간 건설사 주도로 이뤄지던 재개발·재건축 정비사업을 공공주도형 재개발·재건축 공급계획을 포함시켜 공공성을 강화하겠다는 것인데, 정부가 이끄는 재개발·재건축이 어떤 실효성이 있는지 시장에서는 반응이 엇갈리고 있다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부서울청사에서 연 ‘제3차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 “공공재개발은 많은 조합들의 적극적인 추진 의사를 반영해 연내 사업지를 선정하도록 이달 중 주민방문설명회를 추진하고 9월부터 공모를 실시할 것”이라고 밝혔다.

홍 부총리는 “조합원들이 공공재건축의 수익성과 사업기대효과를 체감할 수 있도록 금주 중 ‘공공정비사업 통합지원센터’를 LH용산특별본부 안에 개소해 무료 사전 컨설팅을 보다 체계적으로 제공할 것”이라고 말했다.

공공재개발·재건축, 조합엔 어떤 이득 있나

정부가 야심차게 내놓은 공공재개발·재건축 사업 추진을 위해 다양한 조건을 제시했다. 정비사업 조합이 공공으로 재건축·재개발 참여시 도시 규제를 완화해주겠다는 게 정부의 방안이다.

사업 진행 속도가 빠르다는 것도 장점이다. 공공기관이 시행사로 사업에 참여하기 때문에 사업 투명성이 보장될 수 있다.

또 조합은 조합원 분담금 보장과 기부채납 완화, 용도지역·용적률 상향, 분양가상한제 제외 등 혜택을 받을 수 있다. 다만 조합원 물량을 제외한 50%를 공공임대주택 등으로 풀어야 한다는 조건이다.

이 같은 장점들은 서울을 비롯한 수도권 내 정비사업에 활기를 기대하게 만들고 나아가 주택공급에도 긍정적 영향이 기대되는 상황이다.

업계에 따르면 서울시와 SH공사는 서울 내 재개발 조합과 추진위원회를 대상으로 공공재개발 사업설명회를 이어가고 있다.

지난주 동대문구 재개발 조합·추진위원회 5곳을 대상으로 설명회를 진행한데 이어 동작구 흑석2구역에서도 설명회를 개최할 예정이다.

그러나 일부에서는 공공참여로 인해 낮은 수익성이 예상된다는 반응이 나온다. 빠른 사업진행과 분담금 보장, 분양가상한제 제외 등의 장점이 있지만 개발이익 환수 조건이 있는데다 임대주택과 같은 기부채납 물량이 너무 많아 부담스럽다는 것이다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 어렵다는 점도 단점으로 꼽힌다.

시장에서는 공공 재건축·재개발 사업에 참여할 조합이 과연 얼마나 될 것인가에 대해 의문이라는 반응이다. 주요 정비사업 조합들의 참여도가 낮아 이에 영향을 받는 중소규모 조합 역시 이를 기피할 수 있다는 것이다.

실제로 정부의 공급대책이 나오자마자 서울의 주요 재건축 단지인 강남구 대치동 ‘은마아파트’, 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’, 양천구 목동 신시가지 14개 단지 등의 조합은 공공재건축을 하지 않을 것이라는 입장을 밝혔다.

또 정비사업 조합 내에선 아파트 브랜드 가치 하락을 우려하는 분위기도 감지된다. 한 재개발 조합 커뮤니티에는 “정부가 사업을 주도하면 고급화를 기대하기가 어렵다”며 “최근 재개발사업은 주거의 고급화가 추세인데, 공공재개발로 LH나 SH공사의 로고가 아파트에 붙으면 임대전용아파트나 집값이 싼 아파트로 오해받을 수 있다”는 글이 공감을 얻었다.

이는 LH·SH공사 아파트에 사는 입주민은 저소득층일 것이라는 잘못된 편견에서 비롯된 주장이지만 LH공사의 임대주택 ‘휴먼시아’에 사는 사람들을 ‘휴거(휴먼시아+거지)’라고 비하하는 신조어가 생기는 등 최근 사회적 논란이 되기도 했다.

SH공사 관계자는 “공사는 사업 시행자로 참여하고 조합 투표로 민간 건설사들을 시공사로 정할 수 있다”며 “공공재개발·재건축이라고 해서 무조건 SH나 LH의 아파트 브랜드를 표시하는 것이 아니다”라고 설명했다.

“개발이익환수부터 손봐야“

용적률 상향으로 더 많은 가구수를 지을 수 있지만 그에 따른 건축비 또한 조합이 부담해야 하는 것도 따져봐야 할 문제로 거론된다. 임대물량을 제외하고 조합이 순수하게 얻을 수 있는 추가이익 규모가 적어져 사업성이 높지 않을 가능성이 있다는 것이다.

일반 재개발보다 조합 분담금이 낮다는 점도 꼼꼼히 살펴봐야할 부분이다. 이 과정에서 공사단가를 낮게 책정한다면 수익성이 보장되지 않는 사업에 1군 건설사가 참여할 가능성은 낮을 수 있기 때문이다.

경제정의실천시민연합 관계자는 “그동안 정부가 주거안정이라며 내놓았던 공공주거정책에서 LH·SH공사 등 공기업과 건설사들은 수조원에 달하는 막대한 부당이득을 챙겼다”며 “공공참여형 재개발·재건축에서 개발이익환수부터 손봐 공공성 확보가 먼저”라고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공재개발·재건축에 참여한 조합이 순수하게 얻는 추가 이익 규모가 관건”이라며 “사업 진행 기간 단축과 사업성 가운데 어느 것이 더 이익인지 조합에 명확히 제시하지 못한다면 공공재개발·재건축은 실효성이 떨어질 수 있다”고 지적했다.

한편 서울시와 SH공사는 국토교통부 등과 함께 이달말까지 설명회를 진행해 사전의향서 접수, 주민 대상 컨설팅 등을 진행하고 오는 9월부터 11월까지 공모 접수, 후보지 검토, 후보지 선정을 거친 다음 11월부터 후보지 주민설명회, 공공시행자 지정, 주택공급활성화지구 지정 등 절차를 이어갈 계획이다.