[인사이트코리아=도다솔 기자] 전월세 거주기간 4년을 보장하고 인상률을 5%로 제한하는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 전격 시행됐다. 시장에서는 세입자 보호를 위한 실질적인 법이 마련됐다는 평가와 함께 전세 매물 품귀 현상과 이에 따른 전셋값 상승이 우려된다는 의견이 엇갈리고 있다. 

정부는 지난 7월 31일 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열고 ‘임대차 3법’ 중 전날 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.

임대차 3법으로 집주인들의 고민은 깊어질 것으로 보인다. 앞으로 집주인은 전세 계약 갱신 때 5% 이상 올려 받을 수 없고, 세입자가 원하지 않으면 전세에서 월세로 전환 요구를 할 수 없다.

집주인이 실거주할 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있게 한 점도 문제로 꼽힌다. 전·월세 현황을 정확하게 파악할 수 있는 전·월세 신고제는 내년 6월부터 시행되기 때문에 그때까지는 집주인이 실거주를 하겠다며 세입자의 갱신요구를 거절하고 새 세입자를 받아도 적발이 쉽지 않을 수 있다.

이번 개정안은 주택임대차와 관련한 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제를 묶어 ‘임대차 3법’으로 불린다. 국회 법제사법위원회에 관련 법안이 상정되고 본회의를 통과한 뒤 시행까지 걸린 시간은 이틀이다. 관련 논의나 정보 공개가 이뤄질 시간이 부족하다 보니 집주인도 세입자도 궁금한 점이 많다. 

혼란이 가중되자 국토교통부는 달라지는 주택임대차계약에 관한 주요사항을 발표했다. 이를 Q&A로 정리해봤다.

Q. 7월 31일 개정안 시행 후 임대차 기간이 남은 세입자는 계약갱신청구를 모두 할 수 있나?

A : 법 시행 이후 임대차 잔여기간이 1개월 이상 남았다면 가능하다. 갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있다. 임대차 갱신 시점이 7월 31일부터 12월 9일까지 재계약이 돌아오는 세입자는 1개월 전까지 갱신청구를 할 수 있다.

Q. 5년 이상 묵시적 갱신으로 임대차 기간을 연장했는데, 계약갱신청구는 몇 번 가능한가?

A : 계약갱신청구권은 법 시행 이후 1회(2년)를 연장할 수 있다. 법 시행 이전 임대 기간과 상관없고 묵시적 갱신은 계약갱신청구권에 해당되지 않는다. 최초 임대차 계약 후 묵시적 갱신으로 연장되었더라도 갱신청구권을 집주인에게 행사할 수 있다.

Q. 해당 법 시행 전에 재계약하면서 전셋값을 20% 올렸는데 조정 가능한가?

A : 계약만료일이 법 시행 이후라면 올린 전셋값을 다시 조정할 수 있다. 계약갱신권을 지난달 재계약에 적용해 20% 올린 전셋값 인상분을 5% 낮출 수 있다.

Q. 집주인이 이미 새 세입자를 구했다고 나가라고 하는 경우는?

A : 집주인이 새 세입자와 계약한 날이 법 시행 이전이라면 퇴거해야 하지만 개정안 시행 이후 계약을 맺었다면 현재 세입자에게 계약갱신권이 부여되기 때문에 계약을 연장, 상한제(5%)를 적용해 2년 더 거주할 수 있다.

Q. 집주인의 경우 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있나?

A : 집주인은 주택임대차보호법에 따라 9가지 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있다. ▲임대료 2개월 이상 연체 ▲부정한 방법으로 임차계약 ▲임대인과 합의에 따른 거절(이사비 제공) ▲임차인이 집주인 동의없이 전대 ▲중대한 과실로 파손 ▲주택 멸실 ▲재건축 ▲집주인 실거주 ▲임차인의 의무 위반 등이다.

Q. 임대료 상한 5%는 언제든지 적용되는 것인가?

A : 계약갱신을 하는 경우 집주인과 세입자 간의 협의를 통해서 5% 이내에서 올릴 수 있다. 집주인과 협의가 되었더라도 5% 이상은 올릴 수 없다. 다만, 집주인이 계약갱신청구에 따른 최대 4년의 임대차 계약 기간이 만료되고 새로운 세입자와 계약을 할 경우에는 보증금이나 월세를 5% 이상 올릴 수 있다.

전세 품귀 현상 가중될까

세입자 보호를 위해 마련된 법인 만큼 재계약을 앞둔 세입자 입장에서는 이번 개정안이 주거 문제 해결에 단비 같은 소식이다. 그러나 일부에서는 임대차 3법이 오히려 세입자들의 주거불안을 가중시킬 수 있다는 주장이 나온다.

세입자가 거주기간이 보장된 4년을 채우고 다음 전셋집으로 옮길 때 전세가격 상승과 전세 물량 감소가 우려된다는 것이다.

또 전세 거주기간이 길어진 만큼 물량이 시장에 더디게 나오면서 현재 전세 품귀 현상이 가중될 것이란 의견도 나온다. 여기에 최근 한국은행 기준금리가 0%대로 떨어지면서 월세를 선호하는 집주인이 늘어나는 것과 맞물려 전세난이 더 가중될 것이란 주장도 제기된다. 

다만 임대차 3법이 자리 잡는 동안 나타날 부작용만으로 이번 개정안을 평가하기에는 이르다. 집주인의 일방적인 월세 전환 요구나 2년 마다 올려줘야 하는 전세금 인상에서 세입자는 부담을 덜 수 있고, 전세 계약기간이 기존 2년에서 4년으로 늘어난 만큼 임대차 시장 안정에 도움이 될 수 있다.

전문가들은 임대차 3법 시행으로 세입자들의 주거 안정성이 개선되고 전셋값 상승은 단기적일 것이라는 의견과 함께 전세 품귀 현상이 가속화될 것이란 전망을 내놓고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “국토부의 주거실태조사를 보면 임차 가구의 평균 거주기간이 3.2년으로 2년을 넘는다”며 “임대료 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 인해 거주기간이 늘어나고 잦은 이사로 인한 부대비용 등이 줄면서 세입자의 정주 안정성이 개선될 것”이라고 말했다.

함 랩장은 “임대차 실거래가 신고가 의무화되면서 임대차 보증금 반환에 대한 세입자의 권리 보장과 임대인의 임대소득과 관련한 과세도 한층 투명하고 편리해질 것”이라고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대차 3법은 중장기적으로 전·월세 가격을 안정화시킬 수 있으나 시행 초 단기간에 전·월세 가격을 상승시킬 여지가 있다”고 예상했다.

권 교수는 “금리 인하와 신규 물량 공급 축소 등이 임대차 3법과 맞물려 전세 물량이 줄고 전세난을 가중시킬 가능성이 있다”며 “수요가 몰린 지역을 중심으로 장기 임대주택 공급 확대 등 추가적인 정책이 필요하다”고 덧붙였다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “저금리뿐만 아니라 임대차 제도나 보유세 개편으로 집주인들이 전세보단 월세나 반전세를 선호하는 경향이 더 뚜렷해질 것으로 예상된다”며 “전세 물량이 감소하면서 전세가 갈수록 소멸되고 당장 가을 이사철에 전세난이 불거질 수도 있다”고 내다봤다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “내년 아파트 입주 물량이 줄어드는 서울 등 도심 지역은 집주인이 전셋값을 올리기 위해 실거주를 주장하며 일단 빈집으로 비워둔 뒤 새 세입자를 구하거나 세입자 면접 등 세입자를 가려 받는 현상이 나타나면서 전세 물량이 불안해질 수 있다”고 밝혔다.

보증금 보호 대책 빠져

전월세 보증금 보호 대책 마련을 위한 정책 보완이 필요하다는 의견도 나온다. 

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 성명을 통해 “(임대차 3법에) 임차인의 가장 큰 피해인 보증금 보호 대책이 빠져 있어 여전히 임차인 보호에 큰 한계가 있다”고 지적했다.

경실련은 “31년 만에 최소 거주 기간이 4년으로 늘어난 것은 환영할 만 일이나 임대차 3법 외에 보증금 의무보증제를 도입해야 한다”고 주장했다.

현행 임대보증금 보호제도(전세권 설정, 확정일자 설정 등을 통한 최우선변제, 우선변제권)는 보장금액의 비현실성, 절차의 복잡성, 비싼 등기비용, 임대인의 비협조 등 실효성이 떨어진다는 것이다.

실제로 서울의 경우 보증금 1억1000만원 이하는 3700만원에 대해 최우선 변제를 받을 수 있고, 전세보증금 반환보증보험도 임차인 보험료 부담 등으로 활성화되지 않고 있다.