[인사이트코리아=도다솔 기자] 정부가 부동산 투기와의 전쟁에 또 다시 칼을 빼들었다. 특히 이번 부동산 대책에는 시세차익을 목적으로 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’와 투자 목적으로 이용되는 재건축에 대해 메스를 들이댔다. 갭투자에 활용되는 각종 대출을 제한하고 주택 구매 시 기존 주택 처분요건 등을 강화하는 내용이 골자다.

17일 국토교통부는 기획재정부, 금융위원회 등 정부부처와 최근 상승 조짐을 보이고 있는 일부 지역의 부동산 시장을 잡기 위해 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안(6·17대책)’을 발표했다. 지난 2월 20일 20번째 부동산대책을 내놓은 데 이어 3개월여 만에 21번째 대책을 추가로 내놓은 것이다.

국토부는 풍선효과로 인해 집값 상승 조짐을 보인 인천 일부 지역(옹진군 제외)과 김포·파주·연천·동두천·포천·이천 등 일부 지역을 제외한 경기도 전 지역을 조정대상지역으로 확대 지정했다.

 이외에도 대전 동구·중구·서구·유성구·대덕구와 세종, 청주 등 지방 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 서울 전 지역과 수원, 용인 등 ‘핀셋규제’로 인해 인근 지역이 풍선효과로 집값 상승 기조를 보이자, 사실상 서울 인근 전 지역과 지방 일부 지역으로 규제를 확대한 것이다.

투기과열지구도 대폭 확대 지정했다. 국토부는 이번 대책으로 ▲경기 성남·수정 ▲수원 ▲안양 ▲안산 단원 ▲구리 ▲군포 ▲의왕 ▲용인 수지·기흥 ▲화성 동탄2 ▲인천 연수·남동·서구 ▲대전 동구·중구·서구·유성구 등을 투기과열지구로 지정했다. 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정된 곳은 오는 19일부터 효력이 발생한다.

 대출 규제로 갭투자 잡는다

조정대상지역 내에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출이 불가능하다. 9억원 초과 주택의 LTV는 20%로 낮아진다.

특히 이번 부동산 대책으로 투기과열지구·조정대상지역 내 주택담보대출, 전세자금대출 등 대출 규제가 강화된다. 이는 부동산 투기 수요를 근절하고 실거주 위주의 부동산 시장을 조성하기 위한 조치로 풀이된다.

갭투자 방지를 위한 대책도 나왔다. 양도소득세 등 세제를 높이는 것이 아닌 대출 규제를 강화하는 방식이다.

또 서울 잠실·삼성·청담·대치동 등이 토지거래허가구역으로 지정하는 방안이 추진된다. 이곳에 있는 아파트 단지가 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 구입해도 2년간 입주해서 살아야 하기 때문에 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’ 자체가 불가능하게 된다.

무주택자의 경우 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 시 1년 내 전입 의무가 부과된다. 조정대상지역의 경우 2년 내 전입 의무가 부과된다. 또한 비규제지역에서도 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 시 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다.

1주택 보유자의 경우 갭투자에 대한 제재는 더욱 강화된다. 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으려면 1년 내 기존주택 처분과 신규주택 전입 의무가 부과된다. 조정대상지역은 2년 내 기존주택 처분과 신규주택 전입 의무가 주어진다. 비규제지역에서 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받을 경우에도 6개월 내 기존주택 처분과 신규주택 전입 의무가 부과된다.

전세자금대출의 보증 제한도 강화된다. 전세대출을 받고 주택을 구입할 경우 대출금이 회수되는 주택 가격이 9억원 초과 주택에서 3억원 초과 주택으로 강화된다. 또 투기지구·투기과열지구 내에서도 전세대출을 받은 후 3억원 초과 주택을 구입하는 경우 전세자금대출이 즉시 회수된다.

재건축 아파트, 실거주 2년 못 채우면 분양권 자격 박탈

특히 이번 대책에는 서울, 경기 등 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원이 2년 이상 실거주 했을 경우에만 분양권을 주기로 한 내용이 포함됐다. 2년 거주 요건을 채우지 못한 조합원은 분양신청 자격이 박탈된다. 2년의 기산 시점은 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지다.

현행 재건축 사업은 거주 여부와 관계없이 주택 소유자에게 조합원 자격을 부여해왔다. 하지만 실거주자들의 주거환경 개선이라는 재건축 사업이 목적 외에 부동산 투기 수단으로 변질되면서 실거주 의무가 부과된 것으로 풀이된다.

단 연속 2년 거주가 아닌 전체 거주 기간을 합해 2년을 채우면 된다. 국토부는 오는 12월 ‘도시·주거환경정비법’ 개정 뒤 최초 조합 설립 인가 신청 사업부터 이 원칙을 적용할 예정이다.

재건축 예정 아파트의 경우 노후화된 주거환경으로 인해 주택 소유자가 실거주하지 않는 경우가 많고 재건축 개발 이후 가격상승을 노리고 매입한 투기목적 소유자도 많아 2년 거주 조건을 채우지 못한 이들의 반발이 클 것으로 예상된다.

이날 김현미 국토부 장관은 “투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다”며 “(투기로 인한 가격상승 부작용에 대해) 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나갈 것”이라고 강조했다.