건설사 빅5, 반포3주구·한남3구역에 돈·자존심 다 걸다
건설사 빅5, 반포3주구·한남3구역에 돈·자존심 다 걸다
  • 도다솔 기자
  • 승인 2020.05.19 19:25
  • 댓글 1
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삼성물산·현대건설·대림산업·GS건설·대우건설 서울 최대 정비사업 수주전 대격돌
한남3구역에 입찰한 현대건설(왼쪽부터), 대림산업, GS건설이 제안한 단지 이미지.각사
한남3구역에 입찰한 현대건설(왼쪽부터), 대림산업, GS건설이 제안한 단지 이미지.<각사>

[인사이트코리아=도다솔 기자] 5월~6월 국내 대형건설사들이 서울 용산 한남3구역과 서초 반포주공1단지 반포3주구 등 굵직한 정비사업 수주를 놓고 빅 매치를 벌인다. 한남3구역(1조8881억원)과 반포3주구(8087억원)는 공사비 규모가 2조6968억원에 달하는 초대형 사업지로 수주 결과에 관심이 집중되고 있다.

19일 정비업계에 따르면 이달 30일과 6월 20일에 서초구 반포주공1단지 반포3주구 재건축과 용산구 한남3구역 재개발 사업 시공사 선정이 각각 예정돼 있다.

최근 건설사들은 강화되는 정부 규제와 수주 감소, 코로나19에 따른 경기침체 등이 겹치면서 실적에 빨간불이 켜졌다. 특히 코로나19로 국내외 공사나 분양일정이 일시 정지되면서 건설경기가 크게 위축되고 있다.

업계에서는 반포3주구와 한남3구역에서 수주를 따낸다면 수주실적뿐 아니라 건설사 브랜드 가치와 경쟁력 제고 등 다방면에서 이득을 챙길 것으로 보고 있다. 두 사업장 모두 교통, 주거환경, 교육, 한강을 낀 지리적 이점 등을 갖춘 서울 내 알짜 지역으로 통하기 때문에 개발 이후 더 높은 미래가치가 전망되기 때문이다.

한남3구역 재개된 수주 레이스...최후 승자는?

단군 이래 최대 재개발로 불리는 한남3구역은 건설사 시공능력평가 순위 중 다섯 손가락 안에 드는 쟁쟁한 건설사들이 모두 참여했다. 시공사 선정에 입찰한 건설사는 현대건설·대림산업·GS건설 3개 건설사로, 시공능력 순위 2, 3, 4위에 랭크돼 있다.

이 사업장은 지난해 건설사들의 수주 경쟁 과열에 따른 정부와 서울시의 특별점검을 받아 입찰이 무효화됐으며 검찰 조사까지 받은 바 있다. 조합은 올해 2월 재입찰을 진행했으나 코로나19로 인해 사업 추진이 미뤄졌다.

지난 18일 한남3구역 조합은 입찰에 참여한 3개 건설사 입회하에 입찰제안서를 개봉했다. 조합은 조만간 3사 제안서 내용을 토대로 비교표를 작성한 뒤 내주께 진행될 예정인 대의원회에서 공개할 계획이다.

일부 제안 내용에 따르면 3사는 비용 절감을 강조하면서 조합이 제시한 공사비(1조8880억원)보다 낮은 가격으로 원안공사비를 제시했다. 대림산업이 1조3000억원으로 가장 낮았고 현대건설 1조5000억원, GS건설 1조6000억원 순이었다.

그러나 변경설계를 반영한 실질적인 대안공사비는 현대건설이 1조7000억원대를 제시해 대림산업(1조8000억원대)보다 낮았다.

LTV는 현대건설과 대림산업이 100%를, GS건설은 90%를 제안했다. 분양가상한제를 피하기 위한 후분양 제안은 3사 모두 조합 선택지에 넣었다.

공사기간은 대림산업이 35개월로 가장 짧았고 GS건설 36개월, 현대건설 37개월 순이다. 공사비지급 방법은 3사 모두 분양 후 기성불로 제안한 것으로 알려졌다. 기성불이란 공사 완성도에 따라 공사비를 납부하는 방식을 말한다.

최근 이태원 클럽 감염 확산 등 코로나19 확산세가 변수로 남아 있지만 조합은 내달 4일 정기총회·합동설명회 등을 거쳐 투표로 시공사를 선정하는 작업을 한 달간 진행할 계획이다. 이어 내달 20일 열리는 시공사 선정 총회에서 시공사가 최종적으로 결정된다.

조합이 시공사 선정 절차를 재개했지만 건설 3사의 수주 경쟁은 자제하는 분위기 속에 치러질 것으로 전망된다.

현재 관계 당국의 준법 수주에 대한 요구가 높은 상황에서 건설사들은 일단 몸을 사릴 수밖에 없는 상황이다. 지난해 위법성 논란이 컸던 분양가 보장, 임대주택 제로 등 파격적인 조건은 모두 제외된 것으로 알려졌다.

입찰에 참여한 건설사 관계자는 “지난해 무혐의로 결론이 났지만 이미 한 차례 경고를 받았기 때문에 조합이나 건설사에서도 떠들썩한 홍보를 자제하자는 분위기”라고 말했다.

한남3구역 재개발은 서울시 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395.5㎡를 개발하는 사업이다. 공사비만 1조8881억원이며 총 사업비는 7조원에 달한다. 지하 6층~지상 22층 공동주택(아파트) 197개동 총 5816세대(임대 876세대 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업이다.

사장들까지 발 벗고 나선 반포3주구

삼성물산(왼쪽)과 대우건설이 반포3주구에 제안한 단지 이미지.각사
삼성물산(왼쪽)과 대우건설이 반포3주구에 제안한 단지 이미지.<각사>

한남3구역과 함께 정비사업 최대어로 꼽히는 반포3주구도 시공사 선정을 앞두고 경쟁이 뜨겁게 달아오르고 있다.

김형 대우건설 사장은 19일 열린 반포3주구 시공사 합동설명회에 참석했다. 그는 지난 13일에도 조합 사무실을 깜짝 방문한 데 이어 합동설명회에도 참석하면서 사업 수주에 대한 의지를 드러냈다.

이영호 삼성물산 건설부문 사장도 이날 현장을 직접 방문했다. 시공사 선정 총회 직전 진행되는 2차 설명회에 건설사 대표가 참석하는 경우는 종종 있지만 1차 설명회부터 등장한 것은 이례적이라는 것이 업계의 시각이다.

기호 1번을 받은 대우건설은 홍보영상 관람 후 김형 사장의 발언이 이어졌다. 김 사장은 “한남더힐을 뛰어넘어 100년에 걸쳐 회자될 새 랜드마크를 세우겠다”며 "대우건설이 제출한 입찰 제안서와 계약서의 모든 내용을 완벽히 지켜 신속하게 사업을 추진하고 사업기간 동안 작은 문제 하나까지도 대표이사가 직접 챙겨 성공적인 재건축 사업을 완성하겠다“고 말했다.

이영호 사장은 래미안 브랜드를 강조했다. 이 사장은 “래미안은 국가고객만족도 조사에서 22년 연속 아파트 브랜드 부문 1위를 하고 있다”며 “입주일자를 포함해 모든 약속을 지켜낼 것이며 정말 살기 좋은 집, 가치 있는 집을 명품 브랜드로 반포에 지어보이겠다고 약속드린다”고 밝혔다.

삼성물산과 대우건설은 국내에서 손꼽히는 건설사로, 건설사 시공능력평가 순위에서 각각 1위와 5위에 랭크돼 있다.

반포3주구 인근 신반포15차 재건축을 수주하며 5년 만에 도시정비 사업 복귀로 주목을 받은 삼성물산은 ▲100% 준공 후 분양 ▲회사채 기준금리+0.25%(약 1.9%) ▲경쟁사보다 착공 시점 10개월 가량 앞당겨 공사 기간 34개월 ▲공사비 인상 없음 등을 제안했다.

대우건설 또한 선분양, 후분양과 함께 리츠 방식을 추가하는 파격적인 제안을 내놨다. 대우건설은 ▲선분양·후분양·재건축 리츠 사업(조합이 선택) ▲사업비 이자 0.9%, 고정 금리(HUG 대출보증 수수료 포함) ▲착공 후 36개월 이내 완공 ▲물가상승률 150억원 내 부담 등을 제안한 것으로 알려졌다.

다만 이 사업장은 서울시 1호 ‘클린수주 시범 사업장’으로 선정됐음에도 수주 경쟁 과정에서 고소, 비방 등 잡음이 나오고 있다. 두 건설사는 오는 20일 홍보관을 열고 30일 시공사 선정 총회 전까지 적극적인 홍보에 나선다는 계획이다.

반포3주구 재건축 사업은 서울 서초구 반포동 1109 일대 1490가구를 재건축해 지하 3층~지상 35층, 17개 동, 공동주택 2091가구와 상가 등 부대복리시설을 짓는 정비사업이다. 예상 공사비는 약 8087억원이다.

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