[인사이트코리아=도다솔 기자] 최근 서울 주요 정비사업장에서 시공사 교체 이슈가 잇따라 발생하면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.

최근 시공사의 지위를 박탈하고 재선정에 나선 정비사업이 줄줄이 생겨나면서 시공사 지위를 유지하려는 기존 시공사들은 조합과 법정 싸움을 예고한 상태다. 시공사 지위 박탈 상황을 두고 건설사들은 조합의 갑질, 조합은 시공사의 갑질을 각각 원인으로 꼽아 양측의 책임론이 불거지는 상황이다.

지난 5일 서울 서초구 반포동 신반포 15차 재건축 조합은 임시총회를 열고 기존 시공사인 대우건설과의 계약 해지를 결정했다. 이 사업장은 이미 지난 6월 철거를 마치고 착공을 눈앞에 둔 상황이지만 설계변경으로 인한 공사비 갈등의 해결점을 끝내 찾지 못했다.

같은 반포동 반포주공1단지 3주구도 시공사와 결별을 선언했다. 지난달 28일 대의원회에서 HDC현대산업개발의 시공사 선정을 취소했다. 설계와 각종 시설 공사 범위가 입찰 제안 당시와 달라졌다는 것이 이유다. 조합은 시공사 재선정을 위한 입찰공고를 내고 오는 23일 예정된 총회에서 시공사 지위 취소 안건을 상정할 계획이다.

지난 10월 서대문구 홍은13구역 조합도 기존 시공사인 라인건설 교체하기로 결정했다. 시공사인 라인건설의 낮은 브랜드 인지도와 마감재 문제 등이 이유로 알려졌다. 지난 10일 열린 시공사 선정을 위한 현장설명회에서는 대우건설·현대엔지니어링·롯데건설·HDC현대산업개발 등 굵직한 대형 건설사가 참여해 화제가 되기도 했다.

같은 달 은평구 갈현1구역 조합은 도면누락과 이주비 제안 등의 문제를 들어 현대건설의 시공사 자격을 무효로 하고 입찰 보증금 1000억원을 몰수하기로 했다. 해당 조합은 내년 1월 재입찰을 진행할 예정이다. 지난 11월 현장설명회에는 GS건설·현대엔지니어링·롯데건설 등 3개사가 참여한 것으로 알려졌다.

이미 선정된 시공사를 교체하고 다시 재입찰을 진행할 경우 정비사업 진행 속도에 큰 차질이 빚어지게 된다. 조합들이 사업 지연을 감수하면서까지 무리하게 시공사 교체를 하는 이유는 뭘까.

"조합 파워 대단, 무소불위다"

최근 서울 시내 정비사업은 재건축 초과이익환수제, 안전진단기준 강화 등 여러 정부 규제로 신규 사업지가 크게 줄어 정비사업의 희소성이 커진 상태다. 여기에 민간택지 분양가상한제까지 겹치면서 정비사업장의 가치는 더욱 오를 전망이다. 

이같이 정비사업의 가치가 높아지면서 보통 시공사가 갑, 조합이 을이던 분위기가 크게 바뀌었다는 게 업계 설명이다. 일부러 트집을 잡거나 무리한 요구를 하면서 시공사 교체를 들먹인다는 것이다.

한 대형 건설사 관계자는 이렇게 말했다. “이름만 들어도 알만한 알짜동네 정비사업장은 해당 사업장의 상징성 뿐 아니라 사업규모도 몇 백, 몇 천억 원씩 하다 보니 조합 파워가 대단하다. 무소불위다. 큰 결격사유가 아님에도 꼬투리를 잡아 시공사를 턱턱 바꾸는데 갑질이라고 생각할 수 밖에 없는 상황이다. 한 서울 정비사업의 경우 조합이 시공사에 타 정비사업장과 비교하면서 해당 사업장에서 현실적으로 진행하기 어려운 무리한 수준의 설계변경, 공사비 변경을 요구한 걸로 안다. 무상으로 마감재 수준을 높일 것 등이다. 요구에 불응할 경우 시공사 지위를 박탈하겠다며 으름장을 놓았는데 시공사가 변경 요구를 거부하자 실제로 시공사 선정 무효 처리에 들어간 것으로 알고 있다.”

그는 “최근 민간택지 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등을 포함한 각종 정부 규제가 정비사업을 압박하면서 조합 입장에서는 손해는 작게, 수익은 최대한 챙길 방안을 찾으려다보니 사업 진행이 조금 늦어지더라도 시공사 갈아엎기 등 강수를 두는 것으로 보인다”고 덧붙였다.

“약자 흉내 내는 시공사, 기막힐 따름”

정비사업 조합들은 시공권을 놓고 건설사에 갑질을 하고 있다는 세간의 평가에 억울하고 황당하다는 입장이다. 오히려 시공사 재선정의 경우 조합의 손해가 더 크다면서 그럼에도 시공사 재선정에 나서는 것은 시공사 선정 후 각종 설계 변경, 공사비, 이주비 등 문제에서 시공사가 약속을 지키지 않기 때문이라고 주장한다.

강남의 한 재건축 조합 관계자는 “시공사 투표 전 건설사마다 수백 명의 직원이 동원돼 조합원들의 표심을 얻으려고 영업을 하는데, 조합원 자녀가 카페를 차리면 그 카페까지 쫒아가 화분이며 브랜드 로고 박은 갑티슈까지 제공한다. 그러나 시공사에 선정되고 나면 돌변해 ‘누구세요’ 모드로 바뀌어 횡포를 부린다”고 말했다.

이 관계자는 “특히 문제가 많은 것은 설계변경, 공사비, 이주비 문제다. 사업 진행에 있어 가장 큰 문제라고 볼 수 있는데 처음 사업제안과 다르게 시공사 입맛대로 바뀌는 것이 부지기수다. 조합이 계약 내용을 들어 항의하면 배 째라는 식으로 나오는데 사회적으로 문제가 커지자 갑자기 약자 흉내를 내는데 기막힐 따름이다. 갑질은 누가 하는지 모르겠다”고 하소연했다.

그는 “시공사 갑질에 서울시의 행정 갑질까지 이중고를 겪는 상황에서 시공사 재선정으로 사업이 늦어지면 이자비용 등 조합원들이 떠안을 분담금만 커진다. 시공사 재선정은 오히려 조합이 제일 피하고 싶은 방법”이라며 “이 경우 이미 선정된 시공사와 법정 다툼까지 고려해야하는데, 조합이 이 모든 불리한 조건을 안고 시공사 재선정을 감행하는 데는 손해를 좀 보더라도 현실적인 플랜을 갖추고 수익성까지 보장할 제대로 된 시공사를 찾기 위한 것”이라고 강조했다.