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분양가상한제 '뇌관' 터져...강남 재건축 빙하기 오다
분양가상한제 '뇌관' 터져...강남 재건축 빙하기 오다
  • 도다솔 기자
  • 승인 2019.08.19 18:58
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건설사, 소비자, 재건축·재개발 조합 중 누가 웃고 누가 우나
지난 12일 이문기 국토교통부 주택토지실장이 정부세종청사 국토부 기자실에서 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진' 방안을 설명 하고 있다.뉴시스
지난 12일 이문기 국토교통부 주택토지실장이 정부세종청사 국토부 기자실에서 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진' 방안을 설명 하고 있다.<뉴시스>

[인사이트코리아=도다솔 기자] 정부가 분양가상한제 시행을 발표한지 일주일가량 지났지만 부동산 시장에서는 그 실효성에 대해 논란이 이어지고 있다. 이런 가운데 건설사, 소비자, 재건축·재개발 조합 등 시장 참여자들 중 분양가상한제 시행으로 누가 이득을 보고 손해를 볼 것인지에 대한 궁금증도 커지고 있다.

지난 12일 국토교통부는 공공택지와 일부 신도시에만 한정적으로 적용하던 분양가상한제를 이르면 오는 10월부터 서울 전역, 경기 과천시, 성남시 분당구 등 전국 31곳의 투기과열지구 내 민간택지 아파트에도 적용한다고 발표했다.

분양가상한제란 집값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 감정평가된 토지비와 정부가 정해놓은 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산출해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다.

서울 등 고분양가 관리 지역은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받긴 했지만 그동안 대부분의 재건축·재개발 아파트의 경우 조합이 주택 가격을 정하고 그 외 신축 아파트의 경우 주변 평균 분양가의 105% 수준으로 가격을 책정했다.

분양가상한제에서 분양가는 택지비와 건축비를 합한 가격을 기본으로 이 가격을 62개 항목으로 나눠 자치단체 산하 분양가심사위원회가 가격을 따지기 때문에 분양가가 내려갈 수밖에 없게 된다.

국토부는 분양가상한제가 민간택지 아파트에도 적용되면 현재의 분양가 시세에서 70~80% 수준까지 가격이 내려갈 것으로 전망하고 있으며 이 부분에 있어서 대부분의 부동산 전문가들 역시 같은 의견을 보이고 있다.

분양가상한제, 이익·손해는 누구의 몫?

분양가상한제가 시행되면 가장 먼저 불똥을 맞는 이들은 재건축·재개발 사업 조합원이다. 분양가상한제 소식에 강남지역 재건축·재개발 사업들은 올스톱 상태다. 분양가상한제가 적용되면 조합원들의 사업 분담금이 높아질 가능성이 크다. 분담금이 높아지면 수익성 저하로 이어질 우려도 크다. 후분양, 리모델링 사업 역시 민간택지 분양가상한제 사정권 안에 들기 때문에 분양가상한제를 피하려는 조합원들의 시름이 깊어지고 있는 상황이다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “조합원들의 추가 분담금 부담이 높아지거나 사업 수익이 나지 않는다고 판단한 시점부터는 사업 진행을 하지 않고 버틸 가능성이 크다”며 “분양가상한제 지역 내 신규 공급이 위축되면 당장은 문제 발생 가능성은 낮지만 다음 정권이나 그다음 정권에는 공급 부족이 집값 폭등을 일으킬 수 있다”고 지적했다.

업계에서는 건설사들 역시 분양가상한제로 이익을 보는 입장은 아니라는 시각이다. 분양가상한제가 시행되면 건설사들로서는 당장 수주 물량 감소를 걱정할 수밖에 없다. 시공사를 선정하기 전인 초기 사업장의 경우 규제가 겹겹이 쌓여있어 굳이 재산상 손해를 보면서까지 사업을 빠르게 추진해야 할 이유가 없기 때문이다.

이미 시공권을 확보해 놓은 사업장의 경우도 사업 안정성이 위협받을 것으로 보인다. 추가 분담금 납부 문제 등을 둘러싸고 조합 내 불협화음이 빚어질 경우 빠른 사업 추진이 어려워진다.

한 건설사 관계자는 “분양가상한제가 시행되면 일정이 지연되는 사업장이 늘어날 수밖에 없기 때문에 수주해 놓은 물량도 비용 등을 다시 다각도로 검토해봐야 할 것”이라고 주장했다.

‘로또분양’을 노리는 소비자들의 경우 높아진 청약경쟁률에 당첨이 더 힘들어질 것이라는 전망이다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 7월 31일 기준 전체 청약통장(주택청약종합저축·청약저축·청약예금·청약부금) 가입자는 2506만1226명으로 집계됐다. 우리나라 전체 인구의 절반가량이 청약에 가입한 것이다.

청약통장 신규 가입자는 지난해 9·13 부동산대책 이후 청약 요건이 까다로워지면서 증가 폭이 줄었다가 올해 분양가 통제가 더욱 강화되자 다시 빠르게 늘기 시작했다. 올해 들어 HUG가 강남 등 주요 지역의 고분양가 통제 강화에 나서면서 청약 당첨이 곧 시세 차익 보장이라는 인식이 자리 잡은 것도 최근 청약통장 가입자가 빠르게 늘어나는 원인 중 하나로 꼽힌다.

지난 7월 과천푸르지오써밋 견본주택에는 3일간 1만5000여 명의 방문객이 몰렸다.대우건설
지난 7월 과천푸르지오써밋 견본주택에는 3일간 1만5000여 명이 몰렸다.<대우건설>

분양가상한제 시행으로 보다 저렴한 가격으로 주택을 마련할 수 있는 일반분양 청약에 대한 무주택자들의 관심이 커지면서 향후 청약전쟁을 예고하고 있다.

부동산114 조사에 따르면 대표 투기과열지구인 서울의 아파트 평균 청약경쟁률은 지난 6월 기준 12.4대 1에서 7월 18.1대 1로 높아진 상태다. 올 상반기 투기과열지구에서 분양한 아파트 당첨자의 평균 가점은 50점 수준인 반면 지난 7월 서울 서초구에서 분양한 '서초그랑자이'(무지개 아파트 재건축)의 평균 당첨 가점은 69점에 달했다.

청약 가점은 84점이 만점이다. 부양 가족 수(최고 35점), 무주택 기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점)으로 계산한다. 업계에선 민간 분양가상한제가 시행되면 인기 지역 평균 당첨 가점이 60점에 이를 것이란 전망도 나온다. 3인 가족을 예로 들면 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 각각 15년 이상이어야 얻을 수 있는 점수다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난해 정부의 가점제, 청약 1순위 강화로 장기 무주택자의 당첨 확률이 높아진 데다 분양가상한제로 청약 당첨에 따른 가격 만족도가 더욱 커질 것이라는 기대가 가입자 증가로 이어진 것”이라며 “투기과열지구를 중심으로 청약을 통해 저렴한 분양가로 내 집을 마련하려는 수요는 앞으로도 꾸준히 늘어날 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

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