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[팩트체크]전매제한? 집값 잡기? 헷갈리는 분양가상한제
[팩트체크]전매제한? 집값 잡기? 헷갈리는 분양가상한제
  • 도다솔 기자
  • 승인 2019.08.16 19:13
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해당 지역이더라도 무조건 집값 하락, 적용대상 아닐 수 있어
지난 12일 정부가 민간택지에도 '분양가상한제' 시행을 발표하면서 부동산시장이 술렁이고 있다.뉴시스
지난 12일 정부가 민간택지에도 '분양가상한제' 시행을 발표하면서 부동산시장이 술렁이고 있다.<뉴시스>

[인사이트코리아=도다솔 기자] 민간택지로 확대된 ‘분양가상한제’의 실효성을 두고 부동산 시장이 연일 뜨겁다. 분양가상한제가 화두로 떠오르면서 분양가 산정방식을 비롯해 부동산 상한제 적용을 받는 지역의 아파트는 모두 적용받는 것인지, 분양가상한제가 적용되면 무조건 분양가가 낮아지는 것인지 등 많은 의문을 갖게 한다.

지난 12일 국토교통부는 신도시 등 공공택지에만 적용되던 분양가상한제를 이르면 오는 10월부터 서울 전역과 경기도 과천시, 성남시 분당구 등 전국 31곳의 투기과열지구 내 민간택지 아파트에도 적용한다고 발표했다.

여기에 재건축·재개발 단지에도 분양가상한제 적용 시점 기준을 넓혀 상한제 대상에 포함했다. 일명 ‘로또 분양’에 따른 시세차익을 막기 위해 분양 받은 아파트의 전매제한 기간도 3~4년에서 10년으로 대폭 늘리고 최장 5년의 거주의무기간도 부여했다.

분양가상한제 기준 시점도 바뀌었다. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 입주자모집공고 기준으로 적용 시점이 변경됨에 따라 관리처분인가를 받았지만 아직 일반분양을 하지 않은 단지들 모두 소급 적용을 받게 될 전망이다.

주택공급자에게는 과도한 이익이 돌아가는 것을 방지하고 수요자의 입장에서는 과도한 시세차익 방지를 위해 전매제한을 두어 주택가격 안정화를 도모하겠다는 취지의 제도이나 분양가상한제를 바라보는 시각은 극명하게 엇갈리고 있다.

업계에서는 분양가상한제가 실시되면 투기과열지구의 집값이 떨어지면서 부동산 시장 안정화에 도움이 될 것이라는 주장과 상한제 지역 내 신규 아파트 공급이 위축 우려와 동시에 청약시장 과열로 이어져 장기적으로 봤을 때 집값 안정에 큰 도움이 되지 않을 것이라는 주장이 팽팽하게 맞서고 있다.

연일 분양가상한제에 대한 다양한 분석이 쏟아지고 있는 가운데 소비자들이 헷갈려 하는 분양가상한제에 관한 몇 가지 의문점을 팩트체크해 봤다.

분양가상한제 팩트체크5

- 공공택지에만 적용 가능한 분양가상한제, 집값 잡으려 무리하게 민간택지로 영역 넓힌 것이다?

주택법 제57조 ‘주택의 분양가격 제한 등’ 조항에 의하면 분양가상한제 적용 대상은 공공택지 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관리 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역으로 정의하고 있다. 즉 민간택지도 적용 대상이 될 수 있다.

- 분양가상한제를 피하기 위한 대안으로 자주 거론되는 ‘후분양’의 경우 분양가상한제 적용을 피할 수 있나?

아니다. 후분양일 경우에도 이번 시행령 개정을 통해 분양가상한제 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자 모집승인을 신청한 단지’와 예외적으로 재건축·재개발의 경우 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’로 적용되기 때문에 후분양 하는 단지도 분양가상한제 지역일 경우 적용 대상이 된다.

- 분양가상한제 지역에서 분양가 산정 시 공시지가 기준의 토지비와 시공사와 계약한 건축비로 적용해 산정되나?

(민간택지 기준) 아니다. 민간택지일 경우 택지비는 감정평가금액 또는 예외적으로 실제 매입금액 기준에 택지비에서 추가적으로 가산비를 반영해 준다. 가산비는 지반공사비, 방음시설 설치비, 택지비 확보에 따른 이자 비용이나 제세공과금 등으로 건축비도 마찬가지다. 기본형 건축비의 경우 국토교통부장관이 고시하는 기준이 있지만 추가적으로 건축 구조, 주택품질, 최근 유행하는 IoT 설비, 공사비 조달에 따른 이자비용 등이 가산비로 인정된다.

- 분양가상한제 지역의 공동주택 분양은 무조건 상한제 적용 대상인가?

아니다. 주택법상 일부 적용 배제가 되는 공동주택이 있는데 적용배제 되는 공동주택은 도시형 생활주택과 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택, 관광특구 내 초고층건축물, 30세대 미만 주택 등이 해당된다.

- 분양가상한제 지역으로 지정되면 무조건 분양가가 떨어질까?

지역에 따라 다를 수 있다. 분양가 산정 방식을 간단히 보면 ‘택지비+건축비’로 이뤄지는 구조인데, 건축비의 경우 지역에 따라 차이가 많이 나기 보다는 건축의 난이도, 품질, 상품성에 따라 차이가 나는 구조이므로 건축비가 차지하는 비용이 지역에 따라 크게 차이 난다고 보기 어렵다. 그러나 택지비의 경우 지역에 따라 많은 차이가 발생하는데 서울 등 토지비가 비싼 핵심지역으로 갈수록 전체 분양가산정 비율에서 토지비가 차지하는 비율이 상당히 높다. 반대로 지방의 경우 토지비가 전체 개발원가에 차지하는 비중이 낮고 건축비 비중이 높을 경우 상대적으로 영향이 덜 할 수 있다.

- 전매제한 기간 확대는 후분양 주택의 경우 적용 배제인가?

아니다. 전매제한기간 확대는 선분양과 후분양 동일하게 확대 적용할 예정으로 보인다. 다만 후분양의 경우 전매제한 기간이 3년을 초과할 경우 3년 이내에 소유권이전(아파트 분양 받은 후 준공된 건물의 잔금 이후 소유권 이전 등기) 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주 하므로 선분양과 후분양이 크게 차이 나지 않게 정책을 적용할 것으로 판단된다.

 

인사이트코리아, INSIGHTKOREA