[인사이트코리아=도다솔 기자] 오피스텔 청약시장에 ‘브랜드’ 바람이 거세지고 있다. 정부가 아파트 청약제도를 강화화면서 청약 통장이 필요 없고 아파트에 비해 규제가 덜한 오피스텔로 수요자가 몰리고 있는 것이다.

2일 분양업계에 따르면 현재 투기과열지구, 청약과열지역 등 규제지역에서 1순위 자격을 갖추기 위해서는 청약통장 가입기간 2년 이상, 무주택 세대주이거나 1주택 세대주로 한정되며 과거 5년 이내 청약 당첨 기록이 없어야 한다.

더욱이 수도권 공공택지와 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 공급되는 것을 감안하면 이는 기본적인 1순위 청약 자격에 불과해 실제 청약에서는 가점이 없다면 당첨이 어려운 상황이다.

아파트와 달리 오피스텔은 청약통장 없이도 접수가 가능하고, 청약 시 주택 숫자 산입에 들어가지 않기 때문에 다주택자의 경우 오피스텔에 당첨이 돼도 다른 아파트에 청약이 가능하다.

오피스텔의 경우 대개 실거주 목적이나 투자 목적으로 구입하는 경우가 많은데 입지조건뿐 아니라 최근에는 브랜드 유무에 따라서도 시세에 큰 영향이 있는 것으로 조사됐다.

부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 금융결제원 아파트투유의 자료를 분석한 결과 지난해 하반기 청약이 마감된 오피스텔 14곳 가운데 12곳(85.71%)이 대형·중견건설사의 브랜드 오피스텔인 것으로 집계됐다.

업계에서는 비슷한 입지조건이라도 브랜드 유무에 따라 시세 차이가 나는 아파트 브랜드 프리미엄을 경험한 수요자들이 오피스텔에서도 브랜드를 따지는 경향이 커진 것으로 파악하고 있다.

역세권과 멀어도, 월세 높아도 브랜드 오피스텔 선호 뚜렷

브랜드 오피스텔은 세련된 설계와 인테리어 등으로 임차인에게도 선호도가 높아 임대수익이 높은 편이다. 실제로 비슷한 시기에 같은 입지조건에서 분양한 오피스텔이라도 브랜드 유무에 따라 시세와 월세에서 차이를 보였다.

국토교통부 실거래가에 따르면 지난 1월 기준 강남구 역삼동에 있는 대우건설의 ‘역삼 푸르지오 시티’ 전용 23.9㎡(7층)의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 90만원으로 확인됐다. 반면 인근에 있는 A오피스텔 전용 23.58㎡(8층)의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 70만원이다.

같은 생활권을 공유하는 두 오피스텔의 월 임대수익이 20만원이나 차이가 나는 것이다. 이는 오피스텔에서도 브랜드가 가격에 영향을 미치고 있음을 보여 준다.

이 같은 현상은 서울 뿐 아니라 수도권도 마찬가지다. 네이버 부동산에 따르면 경기 성남시 분당구 백현동에 위치한 SK건설의 ‘판교 SK허브’ 전용 35㎡의 월세는 보증금 1000만원에 105만원인 반면, 근처 판교역 인근의 B오피스텔 전용 31㎡는 보증금 1000만원에 월세 85만원 수준이다.

지리적으로 B오피스텔이 판교역과 더 가까운데도 브랜드 오피스텔의 월세가 더 높은 것이다.

높아진 오피스텔 인기, 현명한 투자 방법은?

오피스텔 투자는 아파트에 비해 규제도 적고 안정적인 임대수익률과 낮은 자본금으로 투자할 수 있다. 그러나 모든 투자가 그렇듯 오피스텔도 투자 전 사전 조사와 다각도의 분석이 필요하다.

임대수익률을 파악하는 것이 우선이다. 오피스텔 투자는 대부분 임대형식으로 이뤄지는데 임대수익률이 높을수록 보다 높은 투자대비 이윤을 얻을 수 있다. 부동산114에 따르면 현재 서울시 25개 자치구 중 임대수익률이 가장 높은 곳은 강북구(5.51%)로 조사됐다. 이어 동대문구(5.23%), 관악구(5.19%), 성동구(5.1%), 광진구(5.08%) 등 순이었다.

반면 오피스텔 수익률이 가장 낮은 곳은 양천구(4.08%)로 조사됐으며 1위인 강북구와 비교하면 1.43%의 차이가 난다. 송파구(4.17%)와 용산구(4.2%)도 4%초반대의 수익률을 보이는 것으로 나타났다. 서울시의 평균 오피스텔 임대수익률은 지난해 12월 기준 4.63%다.

그러나 임대수익률의 기준이 되는 수치는 각각 다르기 때문에 임대수익률이 높다는 것은 투자비용 대비 이윤이 높다는 것으로 수익금액 자체가 높다는 것은 아니다.

두 번째는 투자할 자본금을 정확히 파악할 필요가 있다. 아무리 임대수익률이 높더라도 투자금 대부분이 대출이라면 큰 의미가 없다. 따라서 오피스텔 투자를 앞두고 있다면 손 안의 자본금을 확실히 파악하고 전략적인 계획을 세워야 한다.

그렇다고 대출이 나쁘기만 한 것은 아니다. 대출금리와 임대수익에 대한 사전 조사와 분석을 통해 대출금을 영리하게 사용하면 높은 수익 창출이 가능하다.

세 번째는 가격변동률을 파악해야 한다. 오피스텔 투자는 임대가 주 수익형태이나 추후 매도할 경우도 있기 때문에 가격변동률 파악이 필수다. 지난해 기준 서울 오피스텔 가격변동률이 가장 높았던 자치구는 양쳔구(8.05%), 금천구(5.71%), 성북구(4.84%)였으며 가장 낮았던 곳은 노원구(0.19%), 관악구(0.77%), 강동구(0.91%)로 나타났다.

네 번째는 구조·희소성·입지조건 등을 갖춘 상품성이다. 보통 오피스텔 형태 중에서 원룸과 1.5룸이 가장 다수를 차지하며 인기도 좋은 편이다. 그러나 자본차익을 중시한다면 투룸이나 쓰리룸도 좋다. 임대수익률은 원룸에 비해 낮지만 아파트 대체 상품 역할을 하다 보니 자본차익이 원룸보다는 높다.

해당 오피스텔 주변의 아파트 주력 평형대가 어떻게 되는지, 원룸형 주택 공급은 얼마나 되는지 등을 고려해 희소성 있는 형태를 선택하는 것이 좋다. 오피스텔은 주로 1인가구가 거주하는 형태이기 때문에 무엇보다 교통이 편리해야 한다. 특히 지하철에서 도보 3분이내의 역세권이 좋다.

또 한 가지 고려할 점은 임대수요가 풍부하고 오피스텔 자체의 경쟁력이 있어야 한다는 것이다. 오피스텔 수요가 풍부한 곳은 주로 강남, 광화문, 종로, 마포, 마곡지구 등 업무단지 밀집지역이나 대학가다. 오피스텔도 세대수가 적은 곳보다는 많은 곳이 투자에 유리하다. 세대수가 많아야 커뮤니티도 형성되고 1층 상가도 다양한 업종이 들어 올 수 있기 때문이다.

마지막으로 중요한 것은 개발호재가 있어야 한다. 업무단지, 공원, 병원이 조성되거나 지하철이 새롭게 들어서는 곳은 가격이 상승하기 때문이다.

오피스텔로 임대사업 시 세금 문제는?

오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 구분되기 때문에 취득세가 4.6%로 높은 편이다. 업무시설이지만 주거용으로 임대를 주면 주택으로 간주돼 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세와 종합부동산세 등도 고려해야 한다.

오피스텔을 분양받아 임대사업을 하고자 한다면 주택임대사업자로 등록하는 것이 낫다. KB부동산에 따르면 4년 단기임대와 8년 장기임대가 있는데 지난해 4월 1일 이후에는 8년 장기임대로 등록해야 양도소득세 중과에서 배제되고 종합부동산세 합산 배제가 된다. 그러나 조정지역 내에서 주택임대사업자로 등록할 경우 이러한 혜택을 누릴 수 없다.

4년 단기임대로 등록하더라도 전용 60㎡이하 신규 분양오피스텔은 취득세가 100% 감면(취득세액이 200만원 초과 시 85% 감면)된다. 재산세도 2세대 이상 임대할 경우 전용 60㎡이하는 50%, 85㎡이하는 25% 감면 혜택이 있다.

주택임대사업자로 등록된 주택 이외에 주택 1채를 가지고 있고 그 주택이 2년 보유하고 2년 거주했다면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택이 있으니 주택임대사업자 등록을 고려할만하다.

올해부터는 주택 임대소득 연간 2000만원 이하는 14%로 분리과세 되고 필요경비율 60%를 공제하고 다른 소득이 없을 경우 기본공제도 400만원까지 해주기 때문에 연간 2000만원 이하 월세 소득을 유지하는 것이 절세에 유리하다. 2000만원이 넘으면 종합소득으로 다른 소득과 함께 합산과세 된다.