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강남 재건축 조합은 ‘분양가 상한제’ 결사반대, 왜?
강남 재건축 조합은 ‘분양가 상한제’ 결사반대, 왜?
  • 도다솔 기자
  • 승인 2019.07.12 16:57
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일반분양 가격 낮아지면 조합원 분담금↑...조합들 후분양제 도입 움직임
국회 본회의가 열린 지난 10일 오후 서울 여의도 국회 본회의장에서 김현미 국토교통부장관이 질문에 답하고 있다.뉴시스
국회 본회의가 열린 지난 10일 오후 서울 여의도 국회 본회의장에서 김현미 국토교통부장관이 질문에 답하고 있다.<뉴시스>

[인사이트코리아=도다솔 기자] 정부가 공공주택에만 적용되고 있는 ‘분양가 상한제’를 민간택지에도 적용하기로 하면서 강남 재건축·재개발 조합에서는 반발의 목소리가 커지고 있다.

지난 8일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 1차회의에서 김현미 국토교통부 장관이 “주택법 시행령을 개정해서 민간 택지에도 분양가 상한제 지정 요건을 개선하는 것을 검토하고 있다”고 밝히면서 분양가 상한제가 뜨거운 감자로 떠올랐다.

지난해 9·13대책 이후 꾸준히 하향세를 그리던 서울 집값이 최근 강남 재건축·재개발 지역을 중심으로 다시 오름세로 전환하자 부동산 시장을 자극하는 고분양가를 초기에 제압하기 위한 강력한 조치로 판단된다.

지난 4월 서울 방배동의 한 재건축 아파트는 3.3㎡ 당 4687만원에 일반 분양되면서 역대 최고 분양가를 기록하기도 했다.

지난 10일 국회 본회의에서 경제분야 대정부질문에서 김현미 장관이 분양가 상한제 도입과 관련해 “검토할 때가 됐다”며 “대상과 시기, 방법에 대해 면밀히 검토하는 중이다”고 또다시 언급하면서 시장이 바짝 긴장하고 있다.

"부작용 완화 위한 보완대책 없인 정책 실패 되풀이"

분양가 상한제 적용 소식에 서울 집값 상승의 주범으로 지적받아온 강남 재건축·재개발 조합들은 셈법이 복잡해졌다. 정부는 아파트 건축비용에 들어가는 수천가지 항목을 계산한 뒤 1년에 2번 ‘표준형 건축비’를 발표하는데, 이때 ‘표준형 건축비+땅값(감정가)+건설사 이윤=분양가’가 결정된다. 분양가 상한제가 도입되면 분양가 이상 받을 수 없게 된다.

분양가 상한제가 적용되면 일반분양 아파트의 분양가는 내려간다. 반면 건설사들의 수익이 줄어들기 때문에 조합원이 부담하는 분담금은 늘어나게 된다. 여기에 관리처분계획이 틀어질 가능성이 있기 때문에 강남권 재건축·재개발조합의 불만이 커질 수밖에 없는 것이다.

적용 시점 변경 여부도 관심사다. 지금은 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 규제 도입 이후 관리처분인가를 신청하는 재개발·재건축 단지에만 적용된다. 하지만 이를 ‘입주자모집 승인을 신청한 단지’로 바꿀 가능성이 제기된다.

후분양을 통해 분양가를 높게 받으려는 개포주공1·반포주공1·둔촌주공 등 강남 재건축 단지들이 이미 관리처분인가를 신청한 만큼 서둘러 제도를 바꿔봤자 효력이 없는 '뒷북 대책'이 될 가능성도 있다. 다만 이 경우엔 소급 입법 논란도 불거질 것으로 예상된다.

서울 강남구 개포주공아파트 4단지.뉴시스
서울 강남구 개포주공아파트 4단지.<뉴시스>

또 정부가 개정법 시행일 이후 입주자모집 공고를 하는 단지까지 분양가 상한제 적용을 확대할 경우 강남권 재건축 단지들은 물론 여의도 MBC부지에 들어서는 브라이튼여의도, 세운3 재정비촉진지구 등 주요 단지들도 그 영향을 피할 수 없게 된다.

개포4단지 조합 관계자는 “분양가 상한제로 일반분양 가격을 낮춰야 한다면 조합원들이 돈을 더 내야 한다”며 “이미 분담금이 확정된 상태에서 어떻게 해야할 지 모르겠다”고 말했다.

이 관계자는 “이주까지 끝낸 단계에서 상황이 아주 어렵게 됐다”며 답답함을 토로했다.

현재 신반포 3차·23차 등 강남권 재건축·재개발 조합들은 이미 후분양제 채택을 확정했거나 검토하던 단지들도 서둘러 사업성을 재검토 중인 것으로 알려졌다.

국토부는 이르면 이달 중 주택법 시행령 개정안을 발의해 상한제 적용 요건 완화에 나설 것으로 예상된다. 시행령은 국무회의만 통과하면 되기 때문에 개정에 큰 어려움은 없을 전망이다. 이달 중 시행령 개정안을 발의하면 40일의 입법예고와 규제심의 등을 거쳐 빠르면 9월 중 공표가 가능하다.

여러 정부에 걸쳐 집값을 잡기 위해 숱한 대책을 내놨지만 매번 약발은 오래 가지 못했다. 시장은 늘 정부가 예상치 못한 방향으로 흘러갔다. 8.2대책을 통해 다주택자를 규제했더니 강남을 중심으로 똘똘한 한 채에 집중하는 흐름이 생기면서 강남 집값이 폭등했다. 다주택자들은 집을 팔기보다는 임대등록이나 증여 등으로 규제를 피해나갔다.

최근엔 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 강화하자 후분양으로 전환하는 식으로 규제를 피하려는 움직임도 보인다. 규제와 반작용이 반복돼 온 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 분양가상한제와 추가 대책을 함께 내놓는다면 시장은 소강 상태를 맞을 수 있다”면서도 “여전히 저금리인데다 유동자금이 많고 유통 매물이 부족한 상황에서 가격이 오르는 점을 고려하면 집값이 떨어지긴 쉽지 않아 보인다”고 전망했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA