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강남 재건축 아파트의 고민...후분양제로 가야 하나
강남 재건축 아파트의 고민...후분양제로 가야 하나
  • 도다솔 기자
  • 승인 2019.06.11 18:48
  • 댓글 0
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분양가 규제 강화로 수익 보장된 지역 쏠림 심화, 로또 분양 부작용 우려
지난 6일 주택도시보증공사가 분양가 심사 기준 변경을 발표하면서 후분양제를 검토하는 재건축·재개발 사업 조합이 늘어난 것으로 파악됐다.뉴시스
지난 6일 주택도시보증공사가 분양가 심사 기준 변경을 발표하면서 후분양제를 검토하는 재건축·재개발 사업 조합이 늘어난 것으로 파악됐다.<뉴시스>

[인사이트코리아=도다솔 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 지난 6일 분양가 상한을 기존 110%에서 100~105%로 낮추는 내용의 ‘분양가 심사 기준’을 발표하면서 분양을 앞둔 재건축·재개발 사업 조합과 시공사들의 고심이 깊어졌다.

오는 24일부터 새로운 분양가 심사 기준이 적용되기 때문에 서둘러 분양보증 신청을 하거나 후분양제를 검토하는 단지들도 등장하고 있다.

이번에 바뀐 고분양가 산정기준은 1년 이내 신규 분양 예정지 분양가는 종전 분양가의 100% 이내, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있을 경우에는 아파트 분양가의 시세 상승률에 해당하는 주택가격변동률을 반영하되 최대 5% 내에서만 적용된다. 만일 준공한 아파트만 있다면 주변 아파트의 평균 매매가를 초과하지 않아야 한다.

이 같은 고분양가 규제 강화 배경에는 인근 단지 평균 분양가나 평균 매매가의 110%까지 분양가를 책정할 수 있게 한 현 보증제도가 분양가 상승 원인 중 하나로 꼽히면서다.

현재까지 대부분의 재건축·재개발 단지의 경우 일반분양을 통해 사업비 일부를 마련한 뒤 2~3년 후 준공·입주하는 선분양제 시스템이 주를 이뤘다. 선분양제는 분양자 입장에서는 중도금을 2~3년 동안 나눠 낼 수 있고 건설 초기 자금 조달 부담이 적어 후분양제에 비해 분양가가 낮다는 장점이 있다. 그러나 건설사 부도 시 소비자의 막대한 피해가 유발된다는 단점과 하자·부실시공 등 문제점이 꾸준히 지적되고 있다. 특히 선분양 당시와 완공 후 시세 차익을 노린 ‘부동산 투기’는 선분양제의 최대 부작용으로 꼽힌다. 이 같은 문제로 지난 4월 국토교통부는 2022년까지 선분양제를 축소하고 후분양제를 늘리겠다는 입장을 밝혔다.

후분양제는 시공사가 아파트를 짓고 난 후 공급하는 제도를 말한다. 시공사는 아파트 공정률이 60%에 달한 시점부터 아파트를 공급하기 때문에 하자·부실시공에 대한 우려가 적고 소비자가 부동산 경기 변동에 대처할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 건설사 입장에선 자금 조달 부담이 크고 자금력이 부족한 중견건설사일수록 도산 위험이 높아 서울·수도권 등 부동산 수요 인기지역이나 대형 건설사가 아니면 어렵다는 단점이 있다.

HUG는 고분양가 사업장 확산 차단을 통한 보증 리스크 관리와 주택시장 안정화를 위한 목적이라는 설명을 내놓았지만 역효과를 우려하는 목소리가 높다. 고분양가 견제 효과보다는 수익성이 보장된 지역에만 분양 쏠림 현상이나 '로또 분양' 열기만 부추기는 부작용이 클 것이란 지적이다.

시세차익 노린 투기수요 유입 늘어날 수도

바뀐 심사기준을 도입해 주변에 구축된 아파트와 비슷한 분양가를 책정하면 하반기 부동산 시장에서 기존 아파트 시장보다 청약 시장에 수요가 더 쏠릴 것으로 보인다. 신규 아파트의 경우 최신 기술이 도입된 미세먼지를 차단하는 공기청정 기술, 사물인터넷(IoT), 소비자 편의 설계 등 최첨단 주거환경이 갖춰져 주거 선호도가 높은데다 분양가 통제로 시세차익까지 챙길 수 있기 때문이다. 시세차익을 노린 투기수요 유입이 늘어날 것이란 전망도 있다.

강화된 고분양가 규제를 적용해서 분양할 경우 HUG의 분양보증을 받아야 하는 재건축·재개발 조합과 시공사들은 대안으로 후분양제를 검토 중인 것으로 알려졌으나 HUG가 제시하는 분양가와 차이가 커 이마저도 쉽게 결론나지 않을 것으로 보인다. 또 애초 재건축 진행 초기단계부터 후분양을 고려한 것이 아닌 사업장의 경우 후분양으로 선회하기에는 리스크가 만만치 않아 시공사와 조합 간 조율이 쉽지 않다.

강남의 한 재건축조합 관계자는 “건축비는 매년 오르는데 분양가를 최대 105%로 제한하는 것은 현실을 잘 모르는 것”이라며 “후분양제 도입을 검토 중”이라고 말했다.

오는 8월 분양 예정이던 대치동 재건축조합 관계자도 “후분양제나 분양 연기를 포함해서 대책을 논의하고 있다”며 “시공사와 금융권의 협의가 필요한 사항이라 대의원회의를 열어 결정내릴 문제”라고 말했다.

분양가 심사 기준 변경으로 인해 골머리를 앓는 곳은 강남권 뿐만이 아니다. 서울 청계천과 을지로 일대에서 아파트를 분양하는 세운3구역도 분양가 산정을 두고 뾰족한 대안을 찾지 못해 고심 중이다.

대형 건설사 관계자는 “건설사 입장에서는 공사비를 직접 마련하거나 대출을 받아야 하니 부담이 될 수밖에 없다”며 “후분양제가 확대되면 수익성이 보장된 사업만 선별하게 되는 부작용이 나타날 수밖에 없다”고 우려했다.

권일 부동산인포 팀장은 “HUG의 분양가 심사 기준 변경은 분양 시 시세를 반영하겠다는 내용이지만 결국 주변 시세보다 높으면 안 된다는 전제가 깔려있다. 자금 부담을 감당할 수 있는 사업장은 후분양으로 가겠지만 그렇지 못한 곳에서는 정비사업이 취소되거나 중단 사태가 나타날 가능성도 있다”며 “이번 기준 변경으로 청약 경쟁률이 올라가고 로또 청약이 양산될 수 있다”고 말했다.

인사이트코리아, INSIGHTKOREA


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