[인사이트코리아=도다솔 기자] 주택 보유세 부과 기준 시점인 내달 1일을 열흘가량 앞두고 다주택자들의 공포가 확산하고 있다. 다주택자들에 대한 중과세가 현실화 되기 때문이다.

보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정된다. 세금 납부 시기는 건물재산세 7월, 토지재산세 9월, 종합부동산세는 12월에 납부한다.

특히 올해부터는 서울 등 조정대상지역의 다주택자 종부세 최고세율이 3.2% 상향돼 다주택자의 세금 부담이 대폭 무거워진다.

다주택자들이 세금 감면 방법으로 주로 활용하던 주택임대등록제에 따른 양도세·종부세·소득세 감면도 한층 어려워졌다. 서울·수도권·광역시·세종시 등 조정대상지역 내 임대주택을 새롭게 취득하는 경우 원래 적용받던 종부세와 비과세 혜택이 없어진다. 임대주택 특례를 적용받고 싶다면 임대주택 임대료를 연 5% 이상 올리지 못하도록 강화됐다.

다주택자의 기준은?

다주택자란 1세대가 보유한 주택수가 2주택 이상인 경우를 말하며 세대 구성원들이 보유하고 있는 주택 수로 환산한다. 주택 외에 상가나 업무용 오피스텔, 토지 등은 포함되지 않는다.

저층에는 상점이 있고 그 위층에 주택이 있는 상가주택의 경우 주된 용도가 무엇인가에 따라서 다주택과 양도소득세 기준이 달라진다. 상가 전체 면적의 51% 이상을 거주용으로 사용할 경우 건물 전체를 주택으로 간주해 1주택에 해당된다.

또 1주택일 경우 공시가 9억원, 2주택 이상일 경우 공시가 6억원 미만은 종부세가 부과되지 않기 때문에 다주택자라 하더라도 주택 합산 6억원 미만이라면 종부세를 내지 않아도 된다. 

다주택자, 중과세 피하려면?

2주택자부터는 양도소득세가 중과세 된다. 보유하고 있는 주택이 서울을 비롯한 수도권과 광역시, 세종특별자치시 등 조정지역에 소재하며 과세 표준 금액 이상일 경우 여기에 해당된다.

만약 기존 1주택을 갖고 있다가 2016년 무렵 주택을 추가 매입해 다주택자가 됐다면 올해가 일시적 2주택의 3년 기한이다. 올해 안에 기존 주택을 처분할 경우 매도가액 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.

주택 매입 시점에 따라 연말까지 비과세 혜택은 유효하나 6월 1일 이후 처분할 예정이라면 보유세는 자신이 부담해야 한다. 일시적 2주택자도 마찬가지로 2주택으로 세금을 계산한다. 서울을 비롯한 수도권과 광역시·세종시 등 조정지역이라면 중과세율이 적용된다.

그러나 무조건 6월 1일 이전에 처분하는 것이 모든 경우에서 유리하지는 않다. 일시적 2주택이라도 어차피 한 번은 중과세율로 보유세를 내야하기 때문에 취득시점과 매도시점에 대한 따라 세무 전략을 세우는 게 좋다.

거주주택 1채 외에 임대주택을 추가로 구입해 임대주택사업자로 비과세 혜택을 보려고 하는 경우 해당 임대주택을 제외한 거주주택 1채는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

하지만 양도하는 주택에 최소 2년 이상 거주해야하며 신규 취득한 거주주택은 최초 1회 거주주택에 대해서만 비과세가 가능하다.

이 경우도 임대개시일 당시 기준시가가 6억(비수도권 지역은 3억) 이하여야 하며 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록이 돼 있어야 한다. 또 거주주택을 양도한 후 5년 이상 임대해야 하고 임대료를 연간 5% 이상 증액한 사실도 없어야 가능하다. 이 모든 조건이 충족돼야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.

위 사항에 해당하지 않는 다주택자가 중과세를 피하려면 양도하려는 주택이 다주택 중과 배제 대상이거나 양도하는 주택을 제외한 나머지 모든 주택이 다주택 중과 배제 대상에 해당해야 한다.

정부가 다주택자들을 집값을 올리는 투기 주범으로 보고 다주택자 혜택 축소와 세금 강화에 나서면서 다주택자들이 매매에 나설지 증여로 눈을 돌릴지 기로에 섰다. 부동산 시장을 투기 중심에서 실수요자 위주로 바꾸려는 정부의 계획이 성공을 거둘 수 있을지 주목된다.