아파트단지 개발에 사모펀드 자금이 투자된다고 생각해본 사람은 많지 않을 것이다. 대형 쇼핑몰인 홈플러스를 매입하는 데도 사모펀드 자금이 투자되었다. 두 가지 사례는 부동산이라는 공통점이 있지만 전자는 개발, 후자는 매입이라는 차이가 있는데, 크게 개발을 하거나 매입을 할 때 부동산 사모펀드가 활용된다.

회사나 개인이 부동산을 개발하거나 매입할 때, 자신의 보유 자금에 은행 차입금을 보태서 자금을 마련하는 데, 이와 같은 전통적인 방식에서는 펀드자금이 끼어들 틈이 없다. 그러나 수익이 있는 곳에 펀드가 생기는 법, 펀드는 부동산 시장에서도 새로운 틈새시장을 찾았다.

보유자금과 은행 차입금 사이에 자리 잡는다. 은행 차입금보다 위험은 조금 더 감수하는 만큼(중위험), 수익은 은행 이자보다 높게(중수익) 책정된다. 요즘 모 저축은행 광고로 유명해진 중금리(중수익)를 추구한다. 대표적인 부동산펀드인 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)의 2017년 평균 수익률은 연 7.6%로 2%대의 정기예금 이자율과 회사채에 비하면 3배 이상 수익을 가져다준 효자 상품이라는 걸 보여준 셈이다.

분양수입으로 수익 창출하는 부동산개발형 펀드

부동산을 개발한다면, 시행사는 토지매입비와 공사비 등 개발에 필요한 사업비를 마련해야 하고, 개발 후 분양대금으로 사업비와 이자를 감당하고, 남는 금액이 시행수익이 된다. 은행 차입금(선순위), 펀드 투자금(중순위), 시행사업자 자비 부담(후순위) 순으로 조달된다. 이 순서에 따라 분양대금이 상환되기 때문에, 분양률이 저조할 경우는 그 역순으로 손실을 입는 구조다.

철저한 수익구조 분석과 안전장치를 마련하기 때문에, 선순위와 중순위의 손실 사례는 찾아보기 힘들며, 펀드 원금 상환 후 사업시행사가 막대한 이득을 남기는 경우도 많다. 이러한 부동산 펀드를 PF(Project Financing) 펀드라 하는데 아파트, 주상복합, 오피스텔, 오피스빌딩, 리조트, 호텔 개발 사업 등에 활용된다.

임대수입이 주수익원이 되는 실물매입형 펀드

부동산을 매입하는 경우도 마찬가지로 은행 차입금(선순위), 펀드 투자금(중순위), 매입자 자비 부담(후순위)으로 구성되며, 이 순서에 따라 부동산의 근저당이 설정되고, 매각 시에도 이 순서에 따라 상환된다. 부동산을 보유하는 동안 선순위와 중순위에 부과되는 이자는 임차인의 임대료로 감당한다.

부동산처분 시 매입가격보다 높을 경우에는 매입자 수익이 되는 것이고, 매입가격보다 낮을 경우는 역순으로 손실을 감수해 펀드 투자자의 위험성을 중위험 수위로 낮춰준다. 오피스빌딩, 호텔, 물류센터, 쇼핑몰, 멀티플렉스 등이 주요 대상이다.

부동산 개발과 실물 매입에 투자되는 펀드 규모는 매년 늘어나 현재 60조원에 이른다. 최근 트렌드 중 하나는 해외 투자 규모가 현저히 증가하고 있다는 점이다. 2008년 금융위기 이후 해외 부동산 가격이 하락하자 뉴욕·런던·시드니·베를린 등 해외 부동산 실물을 매입, 수익을 내는 경우가 많다. 한국의 부동산펀드는 국내를 넘어 이미 글로벌 큰 손으로 자리매김하고 있다.