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[2019년 서울 집값 전망] ‘저성장의 해’...폭등 없지만 낙폭도 크지 않다
[2019년 서울 집값 전망] ‘저성장의 해’...폭등 없지만 낙폭도 크지 않다
  • 이경원 기자
  • 승인 2018.12.24 16:22
  • 댓글 0
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부동산 전문가 4인의 진단..."2018년 폭등 피로감으로 보합·소폭 하향"
 서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.<뉴시스>

[인사이트코리아=이경원 기자] 9·13 부동산대책이 발표된 지 4개월째에 접어들면서 서울 아파트 값 안정세가 완연해지는 모양새다. 특히 연초부터 집값 상승이 가팔랐던 강남권을 중심으로 값이 하락하고 있다. 9·13 부동산대책 약발은 언제까지 지속될까.

2018년 상반기 서울 아파트 시장은 재건축 아파트와 새 아파트 위주로 상승세를 이어가다 재건축초과이익 이슈가 불거지며 냉각되는 모습을 보였다. 그러나 하반기 박원순 서울시장 여의도·용산 통합개발 발표 이후 시장은 이상과열 양상으로 번졌다. 매도인들이 매물을 걷어들이면서 거래절벽 현상이 두드러졌고, 지역에 따라 한 주에 수천만 원씩 호가가 오르는 곳이 많았다.

이에 따라 정부는 세제·금융·공급을 망라한 9·13 부동산 대책을 발표하며 진화에 나섰다. 투기 근절을 목표로 다주택자에 대한 주택담보대출을 금지하고, 종합부동산세를 참여 정부 수준으로 강화하는 한편, 입지가 우수한 3기 신도시를 조성해 30만호를 공급한다고 발표했다. 채찍과 당근을 동시에 내놓은 것이다.  그 결과 12월 기준 서울 부동산 시장은 강남권을 중심으로 하락폭이 확대되면서 조정 국면에 들어서고 있다.

2019년 서울 부동산 시장은 어떨까. 9·13 부동산 대책 효과가 단기 조정에 그치고 다시 집값이 튀어오를지, 아니면 장기 하락 국면으로 이어질지 부동산 전문가(구만수 국토도시계획기술사 사무소장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장, 함영진 ㈜직방 랩장, 가나다순) 4명에게 물었다.

4명의 전문가 중 3명은 내년 아파트 시장을 보수적으로 내다봤다. 상승 가능성보다는 보합 내지 하향조정 국면으로 들어설 것이라는 의견에 힘을 실었다. 2018년 박원순 서울시장의 발언으로 인해 집값이 들썩였던 것처럼 개발 호재 등의 여지가 보이면 다시 상승세를 탈 것이라고 조심스럽게 예측하는 전문가도 있었다. 다만 서울 부동산 시장에 대한 풍부한 수요로 인해 큰 낙폭은 없을 것 이라는 게 공통된 의견이다.

2019년 아파트 시장, 수요 억제책 효과 본격화 전망

전문가들은 대체로 2019년 아파트 시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요 억제책들이 본격적으로 시장에 영향을 미치며 조정기로 진입한다는 전망을 내놨다. 2018년 폭등한 가격에 대한 피로감이 쌓여 소폭 하향조정 되고, 최근 급등한 지역을 중심으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래 위축이 심화될 것이라는 전망이다. 거시경제 불확실성과 재건축초과이익 환수, 재건축 조합원 지위 양도금지, 안전진단 강화 등 재건축 관련 규제가 지속되면서 서울을 비롯해 수요자들이 선호하는 지역 아파트에 대한 공급이 충분치 않기 때문이다.

실수요자들은 기존 아파트 매수보다는 시세보다 저렴한 분양가의 신규 청약을 노릴 것으로 예상된다. 다만 일부 비규제지역 풍선효과와 함께 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요 심리로 신축, 랜드마크, 직주근접 등으로 대표되는 아파트에 대한 수요 쏠림 현상은 이어질 전망이다. 반면 수도권을 제외한 기타지역은 일부 개발호재가 있는 곳을 제외하고 공급 과잉 리스크와 지역 기반산업 침체가 맞물리며 하락폭이 커질 것으로 봤다.

김은진 팀장은 “서울 아파트 값 상승이 둔화되면서 하향 조정될 가능성이 크다”며 “특히 서울 지역 중에서도 가장 큰 폭으로 가격이 올랐던 강남권부터 가격이 조정되고 있는데, 내년에도 이러한 흐름이 지속될 것”이라고 내다봤다. 김 팀장은 “강남의 경우 크게 올랐던 지역을 중심으로 호가 거품이 걷히고, 아파트 값이 오를 동력을 상실하면서 급락 보다는 하향 조정될 것으로 보인다”고 말했다.

조정기 진입의 이유로 그는 “부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성”을 꼽았다. 역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13 대책이 본격적으로 시행되면서 수요 위축이 심화될 것이란 예상이다. 금리 인상, 주식시장 불안, 경제성장률 둔화와 가계대출 부담이 부동산 시장에도 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트 값이 하향 조정될 것이라는 얘기다. 여기에 2019년에도 아파트 공급이 전국적으로 약 40만 가구에 육박할 것으로 예상되고 있어 지방의 경우 공급 과잉 리스크가 커질 수 있다고 그는 설명했다.

미분양 물량 적어 장기하락 가능성 낮고 상승 여지 있어

함영진 랩장과 김학렬 소장은 내년 서울 아파트 시장이 보합을 유지할 것이라는 의견을 내놨다. 함 랩장은 올해가 ‘고성장의 해’ 였다고 한다면 2019년 주택시장은 강보합세의 저성장 모드가 지속될 것으로 진단했다. 금융, 세제, 청약 등 강력한 수요 억제책이 전방위적으로 수요를 압박하기 때문이다.

함 랩장은 “지금의 하락 현상이 2019년 1분기까지는 이어질 것 같지만 낙폭이 커지기는 어려울 것으로 보인다”며 “거래량은 다소 감소할 수 있지만 가격은 크게 떨어지지 않고 강보합세를 유지하며 4, 5월 전후가 분수령이 될 수 있다”고 진단했다. 강남의 경우도 상승률은 둔화될 것으로 보인다고 덧붙였다.

김 소장은 2017년~2018년 단기간에 연 20%면 폭등 수준으로 크게 오른 휴유증으로 2019년 가격 상승은 어려울 것으로 전망했다. 김 소장은 “지금의 조정기간에서는 투자자들이 눈치를 보고 있는데 상반기까지는 지금의 상태가 지속될 것으로 보인다”며 “하반기 들어서 세금 부담 등의 요인에 따라 투자자들의 움직임이 결정될 것 같다."고 말했다. 그는 "서울 전체적으로는 보합을 유지할 것으로 보이지만 강남 새 아파트를 중심으로는 여전히 수요가 많은 상황이기 때문에 미세하게 상승할 가능성은 있다”고 분석했다. 2020년 이후 다시 서서히 상승할 것이라고 그는 예상했다.

반면 지금의 하락세가 단기 조정에 그칠 것이라는 의견도 있다.

구만수 소장은 “현재는 거래량이 많이 줄었지만 시장에서 수용할 수 있는 시간이 조금 흐르면 다시 오름세도 돌아설 것”이라고 밝혔다. 그의 전망 근거는 주택 경기 침체를 나타내는 대표적인 지표인 ‘미분양 물량’이다.

 

미분양아파트 추이.<자료=KB경영연구소>

구 소장에 따르면 시장이 장기 하락으로 진입하려면 미분양 물량이 쌓여야 한다는 것이다. 과거의 사례를 봤을 때 미분양 물량이 증가하게 되면 침체 또는 조정에 들어가지만, 서울 수도권의 경우 미분양 물량이 1만호 미만으로 안정적인 상황이라는 설명이다.

구 소장은 “오히려 서울 분양시장은 정부의 간접적 분양가 규제가 뜨겁다”며 “현대사옥(GBC)이나 GTX 등의 발표나 각종 개발 호재들이 현실화 되면 더 이상 침체되지 않을 것이며 강남의 반포 재건축 등이 진행되면 가격은 또 오를 것”이라고 강조했다.

공격적인 투자 수요는 많이 줄었기 때문에 상승하는 데는 한계가 있겠지만 박원순 시장의 여의도 발언처럼 시장의 촉매 역할을 하는 요인이 분명히 있을 것이라는 얘기다. 구 소장은 “올해 같은 활황까지는 모르겠지만 상승의 여지는 있다고 본다”고 조심스럽게 내다봤다.

 

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