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[2018 격동의 아파트①] 1주일에 5000만원씩↑...지금은 숨 고르기?
[2018 격동의 아파트①] 1주일에 5000만원씩↑...지금은 숨 고르기?
  • 이경원 기자
  • 승인 2018.12.18 19:23
  • 댓글 0
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올해 부동산 시장 '핫이슈 5'...서울 집값 2006년 이후 최고 상승률, 평당 1억 아파트도 등장

[인사이트코리아=이경원 기자] 올 한해 부동산 시장은 그야말로 격동의 한해였다. 올해 전국 아파트 매매가격상승률은 평균 8.6%를 기록했으며, 서울 지역은 18.11%로 가장 높은 상승률을 보였다. 2006년 이후 12년 만에 최고치다. 서울 강남의 아파트는 평당 1억원을 초과하는 사상 초유의 사태가 벌어지기도 했다. 정부는 지난해 8·2 부동산 대책 이후 재건축 초과이익환수제 부활, 양도세 중과, 보유세 개편 등 고강도 규제를 발표하면서 집값 잡기 총력전을 펼쳤다. 그럼에도 부동산 시장은 요동쳤다. 정부와 부동산 시장이 팽팽한 신경전을 벌이면서 숨 고를 여유없이 보낸 한 해였다. <인사이트코리아>는 세 번에 걸쳐 올 한 해 일어났던 부동산 이슈를 짚어보고, 내년 부동산 시장을 전망해 보고자 한다.

 

1. 다주택자 양도세 중과·재초환 부활...5월 서울 주택 거래량 급감

올해 상반기 부동산 시장은 거래절벽이 현실화 됐다. 5월 전국 주택 매매 거래량이 올해 최저 수준을 기록했다. 그 중에서도 서울 주택 거래량은 지난해 동기 대비 40% 가까이 곤두박질 쳤다. 주택거래가 급감한데는 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 초과이익환수제 부활, 보유세 개편안 등 규제 강화 등이 원인으로 꼽혔다.

정부는 올해 4월 1일부터 2주택 이상 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율에 추가세율을 더해 세금을 부과하는 양도소득세 중과를 본격 시행했다. 이에 따라 양도차익 기본세율(6~40%)에서 2주택 이상은 10%, 3주택 이상은 20%의 양도세를 추가로 납부하게 됐다. 3주택의 경우 20% 추가 납부 후 양도세의 10%가 다시 주민세로 붙어 최고 집값 상승분의 68.2%를 세금으로 내야하는 등 부담이 커졌다. 이에 따라 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위한 방법으로 4월 이전에 앞다퉈 임대사업자 등록을 마쳤다. 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울의 경우 아파트 매매거래가 역대 1분기 최대치를 기록했다.

그러나 양도세 시행 달인 4월 이후 주택 보유자들이 관망세로 돌아서면서 거래량이 급감했다. 2분기 거래량은 전년 같은 기간 대비 49% 줄었으며 1분기 대비 53% 감소하는 일이 발생했다. 이에 따라 시장에 매물이 없는 거래절벽 현상은 집값 상승으로 이어졌다.

지난 1월 6년 만에 부활한 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금도 거래 급감 요인으로 지목됐다. 재초환은 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다. 재초환의 부활로 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남 4구의 5월 주택매매는 1600여 건으로 지난해 동기 대비 60% 가까이 줄었다.

2018년 서울 집값이 가장 높게 치솟았던 지난 8월 서울 용산구의 한 공인중개사무소에 매매 가격표가 붙어 있다.<뉴시스>

 

2. 참여정부 수준 ‘종부세’ 개편

올해 부동산 시장에서 가장 큰 화두 중 하나는 종합부동산세, 일명 ‘종부세’ 개편이다.

대통령직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 6월 22일 종합부동산세 인상을 중심으로 한 부동산 보유세 개편안을 공개했다. 당시 특위는 ▲종부세 과표인 공정시장가액비율을 연간 10% 포인트씩 올리는 방안 ▲세율의 누진도를 키워 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안 등을 포함한 4가지 시나리오를 제시하며 강력한 종부세 개편을 예고했다. 참여정부 때 못지않게 강력한 보유세 개편안이 나올 것이라는 전망이 나왔다.

7월초 재정개혁특별위원회가 종부세 개편 권고안을 공개했고 이를 토대로 정부는 ‘종합부동산세 개편안’을 발표했다. 고가 다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이었다. 그러나 시장의 예상보다 규제 강도가 약하자 서울 아파트 값은 다시 급상승 했다. 이후 정부는 개편안을 수정해 9·13 부동산 대책을 다시 내놓았다.

3. 박원순 시장 “여의도·용산 통개발 하겠다” 발언에 집값 들썩

정부의 ‘규제 카드’가 대부분 소진된 상태에서 박원순 서울시장이 한 발언이 서울 집값을 들썩이게 만들면서 논란이 일었다. 박원순 시장이 7월 싱가포르에서 여의도 용산구 일대를 통으로 재개발해 강남·광화문과 함께 서울 3대 도심으로 만들겠다고 밝힌 것이다.

박 시장의 ‘여의도·용산 프로젝트’ 발언 이후 4주간 영등포 일대를 중심으로 서울 집값이 크게 상승했다. 여의도·용산 지역 집값은 한주 사이에 호가가 5000만원 가량 뛰었다. 여의도 J부동산 사장은 “11억~11억5000만원 선에서 거래되던 여의도 대교아파트가 며칠만에 12억원에 매물로 나왔다”고 말했다. 용산의 한 공인중개사 사장도 당시 “매달 5000만원씩 뛴다고 보면 된다”며 “이런 식으로 얼마나 더 오를지 예측할 수 없다”고 밝히기도 했다.

집값 급등세는 여의도와 용산에만 국한되지 않고 인접한 동작구와 중구를 비롯해 서울 전역으로 퍼져나갔다.

박 시장 발언으로 집값이 오르면서 정부와 서울시와 마찰이 심화됐다. 정부가 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상 등 ‘집값 잡기’에 전력을 다하는 상황에서 박 시장이 투기 심리를 자극했다는 것이다. 김현미 국토교통부 장관은 박 시장을 직접 비판하기도 했다.

정부와 서울시와의 갈등의 골이 깊어지자 박 시장은 결국 8월말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도·용산 개발계획 추진을 보류한다고 발표했다.

4. ‘똘똘한 한 채’ 반포 아크로리버파크 평당 1억 돌파

보유세 발표 이후 정부 규제의 불확실성이 걷히자, 서울 집값은 다시 천정부지로 치솟기 시작했다. 올해 7~8월 서울 집값은 최고조에 이르렀다.

지난 8월에는 서울 서초구 반포동의 ‘아크로리버파크’ 59㎡(이하 전용면적)가 24억5000만원에 팔렸다는 소문이 파다했다. 사실이라면 공급면적 기준 3.3㎡당 1억200만원에 달하는 가격으로 아파트 평당 1억원이 넘는 것은 우리나라 역사상 최초다.

당시 국토부는 통상적 거래 가격이 아니라고 보고, 8월 말 실제 계약 여부 등 진위 파악에 나섰지만 “해당 거래가 없는 실체 없는 허위 정보였다”고 잠정 결론을 내렸다. 다만 8월 말 전용 84㎡가 30억원에 거래된 사실이 확인되면서 거래금액이 3.3m²당 1억원에 육박했다는 소문은 사실로 확인됐다.

부동산 시장에서는 호가를 부풀리기 위한 꼼수라는 지적도 나돌았다. 하지만 아크로리버파크 이슈는 정부의 규제에도 시세가 급등하는 ‘똘똘한 한 채’의 단적인 예를 보여주는 계기가 됐다. 이에 대해 한 전문가는 “정부 규제의 타깃이 주로 다주택자에 맞춰져 있는데, 1주택자나 실수요자가 소위 ‘똘똘한 한 채’를 갖겠다고 나서는 것에 대해서는 수요를 차단할 효과적인 방법이 사실상 없다”고 지적하기도 했다.

5. ‘급한 불’ 잡은 9·13 부동산 대책...이후 보합 유지

정부가 지난해 8·2 부동산 대책을 발표한 이후 서울 집값이 다시 꿈틀대자 1년만인 지난 9월 13일 고강도 부동산 대책을 내놓았다. 9·13 대책은 종합부동산세를 참여정부 시절 이상으로 강화하고, 1주택자도 주택담보대출을 막는 등 투기 억제에 초점을 맞췄다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등 규제가 한층 강화됐다.

9·13 대책 발표 이후 서울 아파트 상승세가 꺾이면서 ‘급한불’은 꺼졌다. 9·13 대책이 발표된 이후 서울 집값 상승폭이 줄어들기 시작하면서 일부 지역은 보합 국면에 들어서는 양상을 보이고 있다.

한국감정원이 2018년 12월 2주(12.10일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 서울은 시장불확실성으로 인한 관망세로 모든 구에서 보합 내지 하락하며 하락세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 강북 14개구는 관망세로 전환된 가운데 급등 피로감, 거래절벽 지속, 매수심리 위축으로 14개구 모두 보합 또는 하락했다.

강남 11개구 역시 재건축 및 급등 단지에서 급매물이 출현하고, 매수 관망세가 짙어지며 일부 구에서 하락 전환됐다.  다만 서초구의 경우 정비사업 진행 영향 등으로 전체적으로 지난주 대비 하락폭이 소폭 축소됐다.

9·13대책에 대해 업계에서는 강력한 종부세로 단기적인 효과는 기대할 수 있으나, ‘미친 집값’을 잡기 위한 근본적인 해결책이 될지는 미지수라는 의견이 대부분이었다.


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