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서울 아파트 불패, 두 달새 3억 올랐는데 1000만원 떨어지면 뭐하나
서울 아파트 불패, 두 달새 3억 올랐는데 1000만원 떨어지면 뭐하나
  • 이경원
  • 승인 2018.11.02 16:55
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급등한 이후 시장 가격으로 굳어져...서민은 아무리 모아도 내집 장만 꿈도 못꿔
서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 대치동 은마아파트의 모습. <뉴시스>

[인사이트코리아=이경원 기자] 서울 집값은 최근 1~2개월 사이 호가 1, 2억은 기본으로 뛰었다. 부르는게 값이었다. ‘부동산 쇼핑’을 하는 이들에게 1억은 돈도 아니었다.

그렇다면 월 소득 200만원인 직장인이 1억원을 모으는데 걸리는 시간은 얼마일까. 숨만 쉬고 돈을 전혀 안쓰고 모은다 해도 4년 3개월이 걸린다. 소득에 따라서 다르겠지만 시중의 통계들을 보면 평균 5년에서 10년 이상의 시간이 필요해 보인다. 9·13부동산 대책 이후 거래가 감소하면서 서울 일부 지역에서 집값이 떨어지는 모양새지만, 이미 오를 대로 치솟아 버린 집값은 서민들에게 ‘내 집 마련’의 꿈을 접게 만들고 있다.

서울 용산구 3년 10개월 만에 하락

1일 한국감정원이 발표한 10월 5주(10.29일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 매매가격은 0.01% 상승, 전세가격은 0.03% 하락한 것으로 나타났다.

이번 주 서울 아파트값 변동률은 0.02%를 기록했다. 서울 집값을 견인해온 주요 지역을 중심으로 상승폭이 축소됐다. 9.13대책 영향 등으로 8주 연속 상승폭이 축소된 것이다. 상대적으로 저평가된 단지 등에 한해서만 상승세를 보였다.

박원순 서울시장의 통개발 발언으로 급상승세를 탔던 용산구가 이번 주 0.02% 하락했다. 용산의 아파트값이 하락한 것은 2015년 1월 둘째 주 이후 3년 10개월 만이다. 최근 가격이 급등했던 단지 위주로 매물이 쌓이며 호가가 내려가고 있는 것으로 나타났다.

흑석뉴타운 등 개발 호재로 가격이 급등했던 동작구의 아파트값도 0.02% 떨어졌다. 2017년 9월 셋째 주 이후 1년 1개월 만이다. 감정원 관계자는 “최근 가격 상승폭이 컸던 흑석동을 중심으로 급매물이 나오면서 가격이 하락하는 분위기”라고 전했다.

서대문구의 아파트값 역시 보합세로 전환했으며, 강북지역도 상승폭이 줄었다. 강남3구는 9.13대책 이전 가격이 급등했던 재건축 단지 중심으로 매물이 누적되며 2주 연속 하락했다. 서초구 -0.02%에서 -0.07%로, 강남구 -0.02%에서 -0.06%로, 송파구 -0.04%에서 –0.05%로 10월 4주보다 더 떨어졌다.

2005년~2018년 아파트 매매가격지수.<한국감정원>

 

한 번 오른 집값 다시 안 돌아온다

한 번 폭등한 집값이 얼마나 떨어질지는 미지수다. 9·13대책을 기점으로 오름폭이 둔화되고 일부 매물의 가격이 하락하고 있지만, 폭등 이전의 값으로 회복되기는 힘들다.

한국감정원 조사 결과 서빙고동 신동아아파트, 동부이촌동 한가람아파트 등 용산구 일대 일부 매물이 7000만원에서 1억원가량 하락했다. 동작구 흑석동의 매물도 하락하고 있는 것으로 조사됐다. 하지만 이들 아파트는 3분기(7월~9월) 용산개발 호재 등으로 아파트값이 폭등하면서 올 초 가격 보다 이미 3억~5억 가까이 뛰었다. 이미 폭등한 가격에서 1억원 떨어진다고 해서 집값이 떨어졌다고 말하긴 힘들것이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1월 전용면적 114.96㎡ 기준 13억에 거래됐던 용산구 서빙고동 한가람 아파트는 지난 8월 18억원에 팔렸다. 7개월 만에 5억원이 올랐다. 여기서 1억원 떨어져도 이미 올 초 아파트값 보다 4억원이나 비싸다. 전용면적 84.989㎡ 기준 1월 9억에 팔렸던 동작구 흑석동 ‘흑석한강센트레빌Ⅱ’은 지난 9월 12억원에 거래됐다. 이 아파트 역시 3분기에 3억원이 훌쩍 올랐다. 이같은 가격은 정부 정책에 따라 일부 조정되겠지만 시장 가격으로 굳어질 가능성이 크다.

10년 전을 떠올려 본다면 집값 원상회복은 사실상 ‘불가능’하다.

노무현 정부 시절 자산가격 상승과 이전 정부의 부동산 규제 완화 등의 원인으로 주택가격이 급등했다. 노무현 정부는 급등하는 집값을 잡기 위해 2005년 보유세 강화 등 고강도 8.31대책을 내놨다. 이후 잠시 조정됐던 집값은 끝을 모르고 뛰었다. 연도별 주택매매가격지수를 살펴보면, 2006년 전국의 주택매매가격지수는 전년 대비 평균 11.7% 올랐다. 특히 서울의 아파트 매매가격지수는 24.2%나 상승했다. 2006년 10월~12월 경 역대 최대 상승폭을 기록했다. 2007년 이후 상승폭은 둔화됐으나 상승세를 이어가다 2008년 고점을 찍고, 글로벌 금융위기를 맞으면서 조정국면에 접어들었다.

2005년~2009년 강남 대치동 은마아파트 시세. <단위=만원, KB부동산>

당시 올랐던 집값은 일부 조정됐지만 폭등 이전으로 회복되지는 않았다. KB부동산의 아파트 시세를 살펴보면, 강남 재건축 아파트 단지의 대표주자인 은마아파트의 경우 2005년 1월 6억5000만원이던 34평형(114㎡)이 2006년 9월 10억원대에 진입해 11월 11억5000만원을 찍었다. 이후 2007년~2008년 8억대까지 떨어졌지만 2009년 들어서는 다시 올라서 2016년까지 9억대를 유지했다. 은마아파트의 2018년 9월 기준 매매상한가는 18억3000만원이다. 2006년 집값 폭등 이후 2018년에 이르기까지 2005년 가격으로는 내려가지 않았다. 물가상승률 등을 감안하더라도 아파트가 매년 1억씩 오른다는 건 정상적인 시장에서는 있을 수 없는 일이다.

부동산114 김은진 팀장은 “참여정부 집값 폭등기 당시 상승폭에 비해 조정폭이 적었다. 과도하게 올랐던 지역들은 조정폭도 컸지만 이전 가격으로는 돌아가지 않았다”며 “마찬가지로 최근 9.13대책 이후 하락세에도 불구하고 조정폭은 크지 않을 것으로 예상한다”고 전망했다. “부동산 시장의 ‘하방경직성’이라는 특징 때문”이라고 설명했다.

 ‘집값 잡기' 실패했던 10년 전 악몽 떠올라

“노무현 정권 때 집 사지말라고 대통령이 나서서 얘기했다. 그리고 나서 집값이 더 올라서 분노와 절망으로 댓글도 달아보고 노무현 대통령 원망도 많이 했다. 당시의 상황이 반복되고 있는 지금 예전 노무현 정권 당시의 나를 돌이켜 생각해보니 현재 서민들이 느낄 허탈감과 절망이 어떨지 느껴진다. 정부는 부자를 옥죄려 하지말고 서민을 부자로 만드는데 힘을 써야 한다. 나중에는 부자도 서민도 모두 정부에 등 돌리게 된다.”

최근 인터넷 부동산 커뮤니티 사이트에 올라온 글이다. 위 글에서 회원은 최근의 집값 상승 패턴이 10년 전과 판박이처럼 똑같다고 말한다.

전문가들 역시 문재인 정부가 내놓은 부동산 안정화 대책이 참여정부 시절 집값 잡기에 실패한 부동산 정책과 비슷한 모습을 띈다는 지적이다. 정부의 투기를 잡으려는 수요억제책, 시장의 공급 확대책 등을 공통점으로 꼽았다.

한 전문가는 “두 정부의 부동산 정책 공통점은 출범 초기에 수요 억제 등 규제 중심의 부동산 대책에 치중했고 이에 따라 시장은 단기 조정 후 재상승을 반복했다. 이후 공급 확대책으로 선회한 것도 공통점(2006년 11.15대책, 2018년 9.21 수도권 주택공급 확대 방안)”이라고 말했다.

현 정부의 부동산 정책에 대한 허점들도 줄지어 나오고 있다. 최근 한 방송사가 ‘미친 아파트값의 비밀’을 다루면서 정부의 부동산 정책이 이슈화 됐다.

박근혜 정부는 2014년 전·월세 안정을 이유로 임대사업자들의 세제 혜택을 대폭 늘렸다. ‘1주택자’와 ‘주택을 100채 보유한 임대사업자’와의 세금을 비교한 결과는 충격적이었다. 1주택자가 재산세·양도세·종부세 등을 납부하는 것과 달리, 100채 보유 임대사업자는 세 가지 모두 면제받는 혜택을 받는 것으로 나타났다. 이에 문재인 정부가 ‘8·2대책’과 ‘9·13대책’ 대책 등을 내놓았으나 오히려 집값은 상승했다. 9.13대책 이전에 구입한 가구에게는 임대사업자 혜택을 유지한다고 했기 때문이다. 임대사업자로 등록하면 8년 간 집을 팔 수 없으며, 매물 부족으로 이어져 집값 상승을 일으키게 된다.

결국 정부가 다주택자를 잡겠다고 내놓은 대책이 투기꾼을 양산해 투기를 부추기는 꼴이 된 것이다.

전문가들은 “어설픈 정책으로 부동산 시장 내성만 키웠다”며 "서민들에게 월세 살게하는 정책”이라고 지적했다. 종부세 올라봐야 얼마 안된다는 것을 경험한 투기꾼에게 종부세보다 가격이 더 오른다는 믿음만 더 키워줌으로써, 자산가들은 버티기에 들어가고 정작 서민들의 절망만 가중된다는 것이다.

또 다른 전문가는 “투기꾼들은 정부 정책에 학습돼 있지만 정작 집이 필요한 실수요층 무주택자들은 속수무책일 수 밖에 없다”며 “투기를 잡으려는 정책이 아닌 배고픔을 달래주는 정책을 내놔야 한다”고 꼬집었다.

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