[인사이트코리아=이일호 기자] 정부의 부동산 거품을 잡기 위한 대출 규제책, 총부채상환능력비율(DSR)이 시험과정을 거쳐 은행권에 본격 적용된다.

80% 수준으로 DSR이 적용될 것으로 보이는 가운데, 실효성은 다소 떨어질 것이란 게 은행권 중론이다. DSR 규제 이후에도 집값이 잡히지 않을 경우, 당국이 중장기적으로 이 비율을 더 낮출 것이란 전망이 나온다.

1일 금융당국과 은행권에 따르면 은행들은 이달 내 주택담보대출·신용대출 등의 대출을 취급할 때 DSR을 관리 지표로 적용할 예정이다.

DSR은 개인 대출한도를 소득에 따라 달리하는 지표다. DSR 80%를 기준으로, 연 소득 5000만원인 대출자는 원금과 이자 상환액을 합쳐 연 4000만원(5000만원× 0.8)까지 대출이 가능하다.

일부 대출은 DSR 규제에서 제외된다. 새희망홀씨와 바꿔드림론 등 저소득자를 위한 대출상품과 300만원 이하 소액 신용대출이 대표적이다. 실수요 대출인 전세자금대출도 이자를 제외한 원금은 DSR이 적용되지 않는다. 개인사업자 대출 또한 DSR 적용 대상에서 빠진다.

현재 적용되는 대출 관리 지표인 주택담보대출비율(LTV)은 담보가 되는 주택 가격의 일정 비율만큼 대출액이 정해진다. 반면 DSR은 대출 희망자 개인의 소득에 따라 대출액에 차이가 발생한다는 점에서 LTV와 차이가 있다.

은행권 관계자는 “해외 주요 선진국에서 대출 시 적용하는 DSR을 국내에 도입했다는 데 의의가 있다”며 “LTV가 주택 가격에 따른 절대적 대출액수 규제라면, DSR은 개인 소득에 따른 상대적 규제로 봐야 한다”고 설명했다.

실효성은 ‘아직’... 중장기 비율 높아질지 주목

DSR의 위험 수준으로 보는 고(高) DSR 비율은 아직 정해지지 않았다. 은행권에서는 이 비율이 80% 수준에서 정해질 것으로 보고 있다.

하지만 DSR 80%가 실제 적용되더라도 실효성은 떨어질 전망이다. 소득이 아무리 높더라도 실제 원리금의 80%까지 대출받는 사람이 별로 없기 때문이다.

가령 연 소득 7000만원인 4인 가구는 DSR 80%를 기준으로 금리 3.5% 기준 30년 만기로 10억원까지 빌릴 수 있다.

문제는 이 경우 원리금을 빼고 나면 매달 134만원이 남는데, 이 액수는 올해 기준 167만원인 4인 가구 최저생계비보다도 낮은 수준이다. 이처럼 과도한 대출을 받는 사람이 적을 것이란 게 은행권의 분석이다.

시중은행 관계자는 “지난 3월 DSR 규제를 시범 도입할 당시 당국 방침에 따라 고위험 대출 비율을 100%로 잡았는데, 실제 효과는 다소 떨어지는 것으로 나타났다”며 “이를 LTV수준(40~70%)으로 내리지 않는 한 규제 효과는 적을 것으로 보인다”고 밝혔다.

실제 미국이나 홍콩, 캐나다, 싱가포르 등 주요 국가들은 DSR 비율을 40~60% 수준으로 제한하고 있다.

당국이 직접 DSR 규제에 나서지 않고 은행 자율에 맡기는 것 또한 유의할 부분이다. 대출을 많이 할수록 수익이 커지는 은행들이 이해 상충에 놓여 실제보다 유연하게 규제를 적용할 수 있기 때문이다.

이와 관련해 금융위원회는 “본격적인 DSR 규제 시행에 앞서 시중은행의 일선 영업 현장을 점검할 계획”이라며 “DSR 대출 사후관리 방안 등 적절한 대응 방안을 추가적으로 마련할 계획”이라고 말했다.

규제 이후에도 부동산 가격이 잡히지 않을 경우, 정부가 DSR 비율을 더 낮출 것이란 목소리가 나온다. 이 경우 향후 규제 수준은 선진국이 도입하는 선까지 낮아지게 될 전망이다.