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부동산 공시가 '수술'...강남 재건축단지, 고급단독주택 직격탄 맞나
부동산 공시가 '수술'...강남 재건축단지, 고급단독주택 직격탄 맞나
  • 이경원 기자
  • 승인 2018.07.11 15:04
  • 댓글 0
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국토부, 공시가 현실화 하기로...공시가율 20%p 상승시 24억 주택 보유세 443만원 늘어

 

국토교통부가 형평성 논란이 제기됐던 부동산 공시가격을 손보기로 했다. <뉴시스>

[인사이트코리아=이경원 기자] 국토교통부가 부동산 공시가격을 손보기로 하면서 내년 보유세 인상이 불가피해졌다.

공정시장가액 비율을 5%포인트씩 올려 공시가격의 90%로 맞추고, 3주택자에 대한 추가 세율 인상을 추진한 종합부동산세 개편안에 이어, 유형별·지역별·가격별 시세 반영률이 달라 형평성 논란이 제기됐던 부동산 공시가격을 손보기로 한 것이다.

10일 국토교통 분야 관행혁신위원회(혁신위)는 이런 내용을 담은 ‘개선 권고안’을 발표했다.

이번 권고안의 핵심은 공시가격 제도 개선이다. 국토부가 매년 공시하고 있는 부동산(토지·단독·공동주택) 공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금 산정기준 등 60여 가지 행정목적으로 활용되고 있어 시세를 반영한 정확한 가격을 책정해야 하나 시세 대비 공시가격 비율인 현실화율이 낮다는 문제가 꾸준히 제기돼 왔다.

경제정의실천시민연합의 분석에 따르면 아파트의 공시가격 현실화율은 평균 70%정도인데 반해 고가의 토지·단독주택은 30~50%에 불과하다.

공시가격 현실화율이 낮고, 신뢰성이 떨어진다는 혁신위의 지적에 국토부는 가격 산정 시 기존에 중심이 됐던 실거래가 자료보다 시세분석 자료의 활용도를 높이겠다고 밝혔다. 시세 분석의 객관성을 높이기 위해 통일된 분석 방법과 기준을 담은 가이드라인을 만들고, 한국감정원의 조사평가자가 이와 관련한 분석보고서를 반드시 작성하도록 하겠다는 것이다.

특히 형평성 논란이 컸던 고가주택과 유원지, 골프장 등 특수 부동산의 현실화율을 먼저 높이겠다는 계획이다. 다만 구체적인 목표치를 수치로 제시하진 않았다.

김남근 관행혁신위원장은 “원칙적으로 현실화율이 90%는 돼야 한다고 보지만 한꺼번에 반영하면 부동산 시장과 경제에 미칠 영향이 너무 크다”며 관련 부처 간 협의를 통해 점진적으로 개선해야 한다고 권고했다. 국토부는 권고안을 반영해 이르면 올해 말까지 구체적인 개선안을 내놓기로 했다.

과세 형평성 문제가 제기됐던 9억 이상 고가 아파트와 고급 단독주택, 비사업용 토지 등의 공시가격과 공시지가가 상향되면 당장 내년부터 보유세 부담이 커질 전망이다. 서울 강남권 재건축 단지나 한남·이태원·성북·삼성·방배동 등 고급 단독주택지들 뿐 아니라 경기도 남부 판교·위례·광교·과천일대 택지들의 단독주택부지도 마찬가지다.

세무법인 정상 신방수 세무사의 시뮬레이션 결과 시세 24억원짜리 주택을 소유하고 있을 경우, 공시가격의 시세반영률을 현재 70% 기준에서 80%로 10%포인트 올리면 공시가격은 16억8000만원에서 19억2000만원으로 2억4000만원이 오른다. 이 경우 1주택자 기준 올해 보유세는 862만9200원에서 1113만4800원으로 29% 늘어난다. 시세반영률이 90%까지 오른다면 공시가격은 21억6000만원, 보유세는 1306만4400원으로 51% 증가한다.

만약 여기에 정부 종부세 인상 개편안을 반영한다면 2020년에 부담해야 하는 보유세는 시세반영률 70% 일때 945만3600원, 80% 1243만4400원, 90%는 1541만5200원으로 2배 이상으로 뛴다. 3주택자의 경우 부담은 훨씬 커진다는 것을 알 수 있다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 “실거래가를 반영한 공시가격의 현실화율을 개선하면 지금보다 시장 투명성 확보, 공시가격의 정확성이 보완될 것이란 점에서 정책 방향은 바람직하다"면서도 “다만 최근 부동산시장은 거래량 감소와 입주물량 증가로 위축되는 등 부동산 거래량이 급감할 때 실거래가는 공시가격의 과세 가치를 온전히 반영하는 기준으로 그 기능이 떨어질 가능성이 있다는 점은 주의해야 한다"고 지적했다.

그는 또 "시장에서 체결되는 거래는 소유권 이전에 따른 매매 뿐만 아니라 지분매각, 신탁, 증여, 경매, 판결에 의한 소유권 이전 등 다양한 형태가 존재한다"며 "이러한 부분을 어떻게 필터링 할지도 고민이 필요할 것”이라고 말했다.


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