[인사이트코리아=이경원 기자] 5월 전국 주택 매매 거래량이 올해 최저 수준을 기록했다. 그 중에서도 서울 주택 거래량은 지난해 5월 대비 40% 가까이 곤두박질 쳤다.

19일 국토교통부에 따르면 주택거래량은 올해 1월 7만354건에서 2월 6만9679건, 3월 9만2795건으로 증가했다. 이후 4월에는 7만1751건으로 감소했고 지난달에는 6만7789건으로 작년 5월보다 20.3% 감소한 것으로 나타났다. 5년 평균과 비교하면 25.1% 줄었다.

서울의 거래량이 가장 많이 줄어든 것으로 나타났다. 5월 서울의 주택 거래량은 총 1만1719건으로 집계됐다. 지난해 5월 1만8000여 건이었던 것과 비교하면 37.2% 줄어든 수치다. 서울 지역 중 강북이 6300여 건, 강남이 5400여 건을 기록해 각각 30.7%, 43.4% 줄었다.

주택거래가 급감한데는 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 비롯해 보유세 개편안 등 규제 강화로 투자심리가 위축됐기 때문이라는 분석이다.

정부는 올해 4월 1일부터 2주택 이상 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율에 추가세율을 더해 세금을 부과하는 양도소득세 중과를 시행하고 있다. 이에 따라 양도차익 기본세율(6~40%)에서 2주택 이상은 10%, 3주택 이상은 20%의 양도세를 추가로 납부해야 한다. 3주택의 경우 20% 추가 납부 후 양도세의 10%가 다시 주민세로 붙어 최고 집값 상승분의 68.2%를 세금으로 내야한다. 양도세 중과세는 조정대상 지역 주택에 한해서만 적용되는데 서울의 경우 전역이 조정대상 지역이라 부담이 클 수 밖에 없다.

1~4월 양도세 수입 전년 대비 40% 급증.. 4월이후 관망세 돌변

이런 부담을 안은 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 택한 방법이 바로 임대사업자 등록이다. 다주택자가 주택임대사업자로 등록을 하면 양도세 중과세를 피할 수 있을 뿐 아니라 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 200만원까지 감면, 매각시 매매 차익의 70%까지 장기보유특별공제 혜택 등을 받을 수 있다. 종합부동산세, 재산세 등도 면제된다.

임대사업자 등록을 원치 않는 다주택자는 주택매도에 중과가 시작되기 이전에 주택매도에 나섰다. 지난 12일 기획재정부가 발표한 ‘월간 재정 동향’에 따르면 1~4월 걷힌 총 국세 수입은 119조3000억원으로 전년 같은 기간 보다 14조원(13.3%) 증가했으며, 양도세는 6조5300억원으로 전년(4조6700억원) 대비 40%(1조8600억원) 급증한 것으로 나타났다.

구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 “다주택자들은 대부분 양도세가 시작된 4월 이전에 임대등록 또는 주택매도 등을 마쳤기 때문에 시장에 매물이 없고 주택 보유자들도 관망세로 돌아선 것”이라며 “서울의 경우 전역이 조정대상 지역이고 투기과열 지역다보니 정부 규제에 복합적으로 영향을 받을 수 밖에 없다”고 분석했다.

초과이익환수제에 따른 재건축 부담금과 함께 이달 확정되는 보유세 개편도 거래 급감 요인으로 지목된다. 서울 강남·서초·송파·강동 등 이른바 강남 4구의 5월 주택매매는 1600여 건에 불과했다. 지난해 대비 60% 가까이 급감했다. 업계 관계자는 “투자자 입장에서는 보유세와 같은 불확실성이 있는 상황에서는 매수를 안하려고 한다”며 "일단 지켜보자는 심리가 확산되고 있는 것"이라고 말했다.

전문가들은 올해 하반기까지는 시장 침체가 지속될 것이라고 예상하면서도 지켜봐야한다는 의견이다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “10년간 월평균 매매거래량과 비교하면 80% 수준을 유지하고 있어 거래절벽이라고 단정하기에는 다소 이른 감이 있다”고 말했다.

구만수 소장은 “평년 10년 기준으로 따져봤을 때는 거래절벽이라 할 수는 없지만 작년에 비해 40~50% 떨어졌으면 거래절벽이라고 말할 수 있다”며 “거래가 줄어들었다는 것은 가격 조정, 침체 국면으로 들어가는 것이기 때문에 한동안 이 기조는 계속될 가능성이 크다”고 전했다.