서울 강남 재건축 아파트가 정부의 ‘8.2 부동산 대책’ 직격탄을 맞고 휘청거리고 있다. 이르면 다음 달부터 민간 택지에 분양가상한제가 적용될 예정이어서 시공사들은 더욱 난감한 입장에 처해 있다.

‘8.2 대책’ 여파가 가장 큰 곳은 강남 재건축 단지들이다. 대책이 발표되기 전까지만 해도 이곳은 흥행 불패 신화를 써 나갔다. 3.3㎡ 당 4000만원이 넘는 데도 분양 열기는 식지 않았다.

하지만 ‘8.2 대책’에 이어 정부가 더 강력한 카드를 꺼낼 것이란 얘기가 돌면서 사정이 달라졌다. 재건축 시공사들은 일단 눈치작전에 들어간 모양새다. 분양 일정을 연기하고 분양가를 얼마로 할지 탐색전에 들어간 것이다.

‘8.2 대책’이 나오기 전까지 가장 주목받은 재건축 단지는 개포동 개포시영아파트다. 삼성물산이 이곳에 짓는 ‘래미안 강남 포래스트’(2296가구)는 당초 8월 25일 견본주택을 개관할 예정이었다. 그러나 9월 중순께로 연기했다. 이유는 조합과 협의 지연이다. ‘8.2 대책’에 따라 대출이 줄어들면서 혼란이 빚어지고 있는 것이다.

실제로 어떤 조합원은 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어 추가 분담금 마련에 애를 먹고 있다고 한다.

서초구 잠원동 ‘신반포 센트럴자이’(신반포 6차·757가구)도 분양을 다음 달로 늦췄다. 시공사인 GS건설은 분양가 산정 등 인허가 절차가 지연되면서 분양 일정을 연기한 것으로 알려졌다.

강남구 청담동 ‘청담삼익롯데캐슬’(1230가구)도 분양을 11월로 연기했다. 당초는 9월쯤 분양 예정이었다.

건설사들이 분양을 늦추는 가장 큰 이유는 분양가 산정이다. ‘8.2 대책’ 이전처럼 3.3㎡ 당 4000만원을 훌쩍 넘겨서 분양할 경우 정부에 미운털이 박힐 수도 있다. ‘8.2 대책’이 나오기 전에는 건설사들이 앞 다퉈 고분양가 경쟁을 벌였다.

2016년 8월 분양한 강남구 개포동 디에이치아너힐즈의 경우 3.3㎡ 당 분양가가 4137만원이었다. 같은 해 1월 분양한 서초구 잠원동 신반포자이는 4290만원에 분양했다. 하지만 청약 열기는 거셌다.

이번에 분양을 늦춘 강남 포래스트는 분양가를 3.3㎡ 당 4500만~4600만원으로 책정할 예정이었다. 신반포 센트럴자이도 3.3㎡ 당 4600만원으로 책정할 계획이었다. 하지만 ‘8.2 대책’으로 수정이 불가피해졌다. 시공사들은 서로 눈치를 보며 3.3㎡ 당 200~300만원 가량 분양가를 낮추는 것을 검토하고 있다.

재건축 아파트의 속성상 분양가를 마냥 낮추기도 어렵다. 조합원 분담금을 줄이기 위해서는 일반분양 수입을 늘릴 수밖에 없다. 건설사들이 분양가를 내리고 싶어도 못 내리는 이유다. 조합원 반발이 거셀 것이기 때문이다.

강남 은마아파트가 최고층 49층까지 짓겠다고 했다 서울시로부터 퇴짜를 맞은 것도 같은 이유다. 원래 서울시 주거지역 규정상 35층 이하만 건축이 가능하다. 은마아파트가 이런 사정을 알면서도 49층까지 짓겠다고 한 것은 높이 지어야 조합원 부담이 줄기 때문이다. 고층으로 지어야 집값이 많이 나간다는 점도 고려됐다.

대출 축소에 분양가상한제까지 가동될 경우 아파트 분양 시장은 급속이 얼어붙을 전망이다. 서울 강남의 경우 일정한 수요가 있다는 점에서 미분양 사태가 발생하지는 않을 전망이다. 하지만 기세가 한풀 꺾인 것만은 분명하다.

부동산114 관계자는 “강남의 경우 수요층이 탄탄해 어지간해선 무너지지 않을 것”이라면서도 “문재인 정부의 집값 잡기 의지가 강하고, 특히 강남의 투기 수요는 반드시 잡겠다고 공언한 만큼 재건축 단지를 중심으로 위축되는 것만은 분명해 보인다”고 분석했다.