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[8.2 부동산 대책 후폭풍] 아파트 '원정 쇼핑단' 최후 맞나
[8.2 부동산 대책 후폭풍] 아파트 '원정 쇼핑단' 최후 맞나
  • 조혜승 기자
  • 승인 2017.08.03 15:03
  • 댓글 0
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15년만에 서울 전역 투기과열지구 지정...다주택자 초강력 규제

“서울에서 집 사지 말라는 얘기다.”(한 부동산 전문가)

▲ 서울 강남 재건축 아파트를 중심으로 집값이 폭등하자 정부가 8월 2일 강력한 부동산 대책을 내놨다. 사진은 강남권 주요 아파트 중 하나인 반포주공 1단지.<뉴시스>

정부가 8월 2일 대표적인 부동산 투자 상품인 재건축 아파트와 단기 시세 차익을 노리는 다주택자를 부동산 과열의 주범으로 지목하고 이를 규제하는 초강력 부동산 대책을 내놨다.

예상을 뛰어넘는 정부의 ‘8.2 부동산 대책’에는 부동산 투기 과열을 좌시하지 않겠다는 정부의 단호한 의지가 반영됐다.

이번 대책으로 부동산, 특히 아파트에 대한 투기수요는 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 실제 이명박·박근혜 정부에서 경기 활성화 목적으로 부동산 규제를 대폭 해제하면서 강남 재건축 지역을 중심으로 집값이 폭등했다.

문제는 집값 폭등이 실수요자에 의한 게 아니라 다주택자의 투기 수요에 따른 것이라는 점이다. 이는 수치로도 입증된다.

우리나라 주택보급률은 2010년 100%를 넘어섰다. 이명박·박근혜 정부 때는 보금자리주택 같은 공공주택과 민간주택 합해서 매년 평균 25만호 이상씩 공급했다. 그럼에도 자기 집을 보유한 비율은 2010년 전국 평균 61.3%에서 지난해에는 45.7%로 떨어졌다. 그 사이 가계부채 총량은 크게 늘어났다. 정부는 이게 투기 세력에 의한 거품이라고 진단하고 있다.

더불어민주당 김태년 정책위의장은 "주택공급 늘리고, DTI·LTV 완화하고 금리까지 낮춰주면서 집 사기 쉽도록 해줬는데 결국 다주택자들, 투기 세력에게 좋은 일만 해줬다"고 말했다.

최근 2~3년 동안 서울 강남 일대, 세종시 등에서 투기 세력이 부동산 거품을 조장한 것은 사실이다. 강남 반포 지역 재건축 단지의 경우 지방에서 올라 온 아파트 '원정 쇼핑단'이 묻지마 투자를 한다는 얘기도 많았다. 이들은 상품을 보지도 않고 중개업소에 통장을 맡겨놓고 거래를 하기도 했다. 이번 '8.2 대책'을 계기로 이들은 잠복기에 들어갈 것이란 예상이다.       

재건축·다주택자 집중 겨냥한 정부

국토교통부가 ‘8.2 부동산 대책’을 발표한 2일 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 기타 7개 구(마포·성동·노원·양천·영등포) 등 11개 구는 규제 강도가 센 투기지역으로, 나머지 서울 전역, 경기도 과천, 세종시 등은 투기과열지구로 지정됐다.

투기지역과 투기과열지구에 모두 해당하는 강남4구·용산·성동·노원 등 서울 11개구는 강남 집값 상승을 부추겼던 재건축조합원 지위 양도 금지, 자금조달계획 신고 의무화 등과 함께 담보대출 건수 제한 등 다른 지역보다 훨씬 센 규제를 받는다.

세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역 중심으로 투기과열지구와 투기지구가 중복으로 설정돼 올해 도시재생 뉴딜 선정 대상에서 제외되기도 했다.

조사대상지역에서 2주택자는 양도소득세율이 10%p, 3주택자는 20%p 높아지고 1주택자도 기존 ‘2년 보유’였던 면세(9억 원 이하) 요건이 2년 이상으로 강화된다. 이 제도는 내년 4월부터 시행될 예정이다.

투기과열지구는 분양권 전매 제한, 청약 1순위 자격 제한, LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 하향 조정(50%→40%) 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용된다.

이번 대책의 핵심은 2011년 말 서울 강남 3구를 마지막으로 해제된 투기과열지구를 서울 전역과 경기 과천, 세종시(행정중심복합도시 지역)에 부활시켰다는 점이다. 투기과열지구에선 재건축 아파트 조합원 지위로 거래할 수 없고, 민간 택지에 짓는 아파트 분양도 제한을 받는다.

재개발 조합원의 분양권 거래 금지, 2주택 이상 보유한 가구에 대한 양도세 세율도 높였다. 장기 보유자에 대한 세금을 깎아주는 특별 공제는 아예 없앴다. 또한 주택담보대출 가능 건수가 기존 세대원당 1건에서 가구당 1건으로 제한된다.

대출도 대폭 조였다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 대출한도를 각각 40%까지 낮췄고 청약 1순위 자격 요건도 강화했다. 이에 따라 서울 전역에서 무주택자라도 집값의 40%까지만 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다.

이에 따라 10억 원 상당 주택을 구매할 경우 대출금이 6억 원에서 4억 원으로 줄어든다. 연소득 5000만원인 사람이 집을 구매할 경우, DTI가 40%로 강화돼 금융기관에서 연간 원리금 상환액이 2000만원 이상 대출받을 수 없게 된다.

이와 함께 투기과열지구에선 청약 조건도 대폭 강화됐다. 청약 1순위 자격을 얻기 위해서는 청약통장을 2년간 보유하면서 24회 이상 납입요건을 충족해야 한다. 전용면적 85m2 이하 아파트 청약에선 추첨 없이 무조건 100%가점제가 적용돼 집이 꼭 필요한 순서대로만 분양하기로 했다. 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달 및 입주계획을 신고하도록 했다.

전문가들은 예상보다 강력한 규제로 단기적으로 거래량이 급감하고 가격 상승률이 제한될 것으로 내다봤다.

이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “노무현 정부 시절 임기 5년 동안 서울 아파트값이 56%나 올랐다”며 “단계적 대책을 내놔봐야 시장에 내성만 생긴다고 판단해 쓸 수 있는 부동산 대책을 한꺼번에 쏟아낸 것”이라고 말했다.

과천 투기과열지구 지정, 다른 수도권 지역 반사이익 예상

저금리 영향 등 부동산 투자 수요가 여전한 상황에서 경기도에서는 과천만 투기과열지구로 지정돼 다른 수도권 지역이 반사이익을 볼 것이라는 본석도 나온다.

심교언 건국대 교수는 “정부가 서울 집값을 잡는 대신 투자 수요를 경기도 등 수도권으로 유도해 부동산 경기를 살리겠다는 의도도 있는 것 같다”며며 "광교, 판교, 하남 등 서울 강남 지역과 가까운 지역이 강세를 보일 것"이라고 전망했다.

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투기지역 및 투기과열지구 규제 내용

12개 투기지역

-서울 11개 구, 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구

-세종시 행정중심복합도시

27개 투기과열지구

-서울 25개 구 전체

-경기도 과천시

-세종시 행정중심 복합도시

세금

–다주택자 양도세 기본세율을 2주택자 10%포인트 인상, 3주택자 20% 인상

-1주택자도 2년 거주해야 양도세 비과세

-장기보유 특별공제 없음

대출

–LTV, DTI 40% 적용(주택담보대출 1건 이상 보유 세대는 30%, 서민 실수요자는 50% 적용)

-투기 지역 내 주택담보대출 가구당 1건 제한

청약

–투기과열지구 1순위 자격 요건 강화 1년->2년

-오피스텔 분양권 전매 제한


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