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최종편집2024-03-28 19:16 (목) 기사제보 구독신청
임대차보호법 간과했다간 큰 코 다친다
임대차보호법 간과했다간 큰 코 다친다
  • 노재열 법무법인 케이씨엘 변호사
  • 승인 2015.08.10 09:58
  • 댓글 0
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[알아두면 좋은 法] 상가건물 임대차보호법

얼마 전 외국계 프랜차이즈 업체 본사 앞에서 시위를 하는 이들을 목격한 적이 있다. 차로 이동 중이었기 때문에 이들의 주장을 제대로 알기는 어려웠지만, 이들이 들고 있는 플래카드의 내용상 임대차관계 분쟁으로 보였다. 

관련 기사에 의하면, 최근 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)이 임차인의 권리금 회수를 보호하도록 개정되었으나 그 시행 전에 외국계 프랜차이즈 업체가 권리금 없이 임대료를 기존보다 2~3배를 많이 지불하는 조건으로 입점하게 되어 기존의 임차인들이 권리금을 회수할 기회가 없어졌다는 것이 이들의 주장 요지인 것으로 보인다. 
해당 외국계 프랜차이즈 업체는 신규 임차인에 불과한데 이들이 신규 임차인을 찾아가 시위를 하는 것이 과연 바람직한가 라는 의문이 없지 않다. 그러나 한편으로는, 상가건물 임차인에게, 특히 영세상인에게 권리금은 매우 중대한 의미를 가지기 때문에 그들의 절박한 심정도 이해가 간다.

권리금 회수기회 보호조항

대법원은 권리금을 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로 보면서 원칙적으로 임대인의 권리금의 반환의무를 부인한다. 
다만, 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인이 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 판시해 왔다. 
그런데, 최근 개정되어 2015. 5. 13.부터 시행되고 있는 상가임대차법상의 이른바 권리금 회수기회 보호조항에 의하면, 기존 임차인은 신규 임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선할 수 있고, 임대인은 그와 같이 주선된 자와의 임대차계약 체결을 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 방해해서는 안 된다. 
즉, 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받아 가는 것을 방해해서는 안 된다. 그리고, 상가임대차법에서 임대인이 기존 임차인이 주선한 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 들고 있는 것은 ①임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ②임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우이다. 
참고로, 상가임대차법은 원칙적으로 일정한 보증금액을 초과하는 상가건물의 임대차에 대하여는 적용되지 않는다. 서울특별시에서는 4억원, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에서는 3억원, 과밀억제권역에 포함되지 않은 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 2억4천만원이 그 기준이고, 차임이 있는 경우 차임의 100배에 해당하는 금액을 합산하여 적용 여부를 결정한다. 그런데, 앞서 설명한 권리금 회수기회 보호조항은 예외적으로 보증금이나 차임 액수에 상관 없이 적용된다.

임차인의 계약기간 갱신권

이와 같이 상가임대차법에서 예외적으로 보증금이나 차임 액수에 상관 없이 적용되는 사항으로 기억하면 좋은 것은 이른바 임차인의 계약기간 갱신권이다. 임차인의 계약기간 갱신권이란 최초 임대차계약으로부터 5년까지는 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말한다.
다만, 임대인은 일정한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있는데, 그 대표적인 사유가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 또는 해당 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등이다. 계약기간 갱신권 조항은 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차에 적용된다.
한편, 권리금 회수기회 보호조항이나 계약기간 갱신권 조항은 임대인의 입장에서는 상당한 제약이 된다. 특히, 권리금 회수기회 보호조항의 경우, 임대인은 원칙적으로 임차인이 주선한 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하여야 하므로, 계약상대방 선정에 중대한 제약이 가해지는 셈이 된다. 
물론, 상가임대차법은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 등의 경우 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하고 있으나, 임대인의 입장에서 볼 때, 임차인으로부터 보증금이나 차임을 제때에 지급받는 것만이 중요한 것은 아니다. 예컨대, 임차인의 영업방식이나 성품 등도 임대인의 상가건물 관리에 있어서 무시 못할 사항이다. 
서두의 외국계 프랜차이즈 업체가 입점한 건물의 임대인은 이러한 상가임대차법의 제한을 받지 않도록 발 빠르게 대처했던 것으로 추측된다. 기업의 입장에서는 상가임대차법이 유리하게도 작용할 수 있고 불리하게도 작용할 수 있다. 많은 기업이 대개는 영업장소를 임차하여 사용하기는 하나, 반대로 임대하는 입장에 서는 경우도 적지 않기 때문이다. 
상가임대차법은 기본적인 법령이기는 하나 개정사항에 주의를 기울이지 않으면 기업에 적지 않은 손해가 발생할 수 있다. 기업의 담당자로서는 상가임대차법을 숙지하여 현명하게 대응할 필요가 있겠다. 

 

 

 

노재열 법무법인 케이씨엘 변호사

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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