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최종편집2024-03-28 19:16 (목) 기사제보 구독신청
[심층분석] 오세훈의 서울시 개발 속도전...이명박 시대로 돌아가나
[심층분석] 오세훈의 서울시 개발 속도전...이명박 시대로 돌아가나
  • 선다혜 기자
  • 승인 2023.06.08 15:50
  • 댓글 0
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서울 노후 아파트들 줄줄이 '초고층 아파트'로 탈바꿈
여의도 이어 문화재 주변 개발 규제도 완화 검토
동시다발적 초고층 난개발로 부동산 시장 자극 우려
오세훈 서울시장이 신속통합기획 등을 통해 재개발·재건축 속도전을 주도하고 있다.<뉴시스>

[인사이트코리아=선다혜 기자] 오세훈 서울시장의 신속통합기획(신통기획)으로 서울 곳곳이 공사장이 될 것이란 전망이다. 신통기획이란 정비계획 수립 단계부터 정비구역 지정까지 서울시가 제시한 가이드라인에 맞춰 추진해 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 하는 제도다. 신통기획을 활용할 경우 정비구역 지정까지 5년 걸렸던 것을 2년으로 단축할 수 있다. 

이에 따라 그동안 규제에 묶여 있던 재건축·재개발 단지들이 들썩거리고 있다. 지난달까지 공모를 통해 확보된 신통기획 재개발 구역은 46곳, 9만6000호에 달한다. 서울시는 연내 3만4000호 이상을 추가로 선정해 재개발 후보지 주택물량을 13만호 이상 확보한다는 계획이다. 

서울시는 도시정비사업에 속도를 높이기 위해 '패스트랙'으로 불리는 자문방식도 추가 도입했다. 이는 주민제안이나 지구단위계획 등이 있는 지역의 경우 계획설계 용역 발주 없이 자문을 통해 계획수립 기간을 단축할 수 있도록 하는 것이다. 

신통기획을 발판으로 여의도·강남 등 서울 주요 지역의 노후 아파트 단지들을 50층 이상 초고층 아파트 재건축 사업이 활발하게 추진되고 있다. 재개발·재건축 단지들에게 신통기획은 희소식이나, 일각에서는 서울시 난개발에 대한 우려가 커지고 있다.

서울시 곳곳 '공사판'…스카이 라인 바뀐다? 

49층으로 재건축이 확정된 서울 영등포구 공작 아파트.<뉴시스>

서울시는 고(故) 박원순 전 시장 재임 시절이었던지난 2014년 '2030 서울도시기본계획'에 따라 35층 규제가 적용됐다. 돌출 경관을 방지한다는 목적으로 도입된 35층 규제에 따라 서울시내 아파트는 최고 층수가 35층을 넘을 수 없었다. 하지만 오세훈 시장이 취임하면서 이 규제가 9년만 폐지됐다.

현재 신통기획을 통해 재건축을 추진하는 아파트 단지들 대부분은 층수가 50층을 넘는다. 여의도 시범아파트는 최고 65층으로 재건축하는 설계안을 확정했다. 여의도 내 최고층 주거용 단지가 될 것으로 전망되고 있다. 대치동 미도 아파트 역시 최고 50층으로 재건축하는 신통기획이 확정됐다. 

이밖에 ▲송파구 잠실주공5단지 50층 ▲영등포구 한양 아파트 50층 ▲용산구 한강 맨센 68층 등 초고층 아파트 건설이 줄줄이 예고된 상태다. 영등포구 공작아파트는 49층 재건축이 확정됐으며, 신반포 2차 아파트는 49층으로 추진하고 있다. 

당초 35층으로 정비계획안이 통과됐던 은마아파트 역시 49층으로 상향하는 수정안을 검토 중이다. 용산구 산호아파트는 층수제한 폐지가 확정되면 기존 안을 수정해 47층으로 사업시행 계획안을 신청한다는 계획이다. 35층 규제가 폐지됨에 따라 재건축 단지들이 사업에 박차를 가하고 있는 모습이다. 

초고층 규제 완화에 상업용지도 '들썩'

서울시는 기존의 경직적·일률적 도시계획 규제를 탈피해 다양한 미래의 도시 모습을 담을 수 있는 유연한 도시계획 체계로 전환을 주장하고 있다. 

특히 오 시장이 여의도 금융중심지 내 디자인 건축물 용적률을 1200% 이상 완화 및 높이 규제 폐지를 담은 '여의도 금융중심 지구단위계획안'을 수립한데 이어 최근에는 문화재 주변 개발 시 기존 적용된 높이 기준을 완화하는 조례 개정을 추진하면서 이 같은 목소리는 더 커지고 있다. 

시가 지난달 24일 수립한 여의도 금융중심 지구단위계획안은 금융기관이 모인 동여의도 일대(112만586㎡)를 대상으로 용도지역 상향, 용적률 인센티브 제공, 높이 완화 등의 내용을 담은 것이다. 여의도를 서울을 대표하는 국제금융중심지로 키우는 것을 골자로 한다.  

계획안에 따르면 시는 여의도 국제금융 중심지구 내 '금융특정개발진흥구역' 지역에 대한 용도지역을 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있는 '용도지역 조정 가능지'로 지정했다. 중심상업지역은 용적률을 1000%까지 부여하며, 친환경·창의·혁신 디자인을 적용하면 추가로 1200% 이상 완화할 수 있다. 

일반사업지역을 유지할 경우 보헙업, 은행업, 핀테크업 등 권장업종 도입 비율에 따라 차등적으로 용적률을 최대 1.2배까지 완화한다. 아울러 금융특정개발진흥구역 중심으로 350m 이상의 초고층 건축물도 짓도록 하고, 높이를 추가로 더 완화할 수 있도록 했다. 현재 여의도 최고층 빌딩이 파크원(333m)인 점을 고려하면 사실상 높이규제를 폐지하는 셈이다. 

'문화재 규제' 완화 조례 개정 추진    

문화재 주변 개발 시 기존 적용된 건물 높이 기준을 완화하기 위한 조례 개정도 추진하고 있다.

문화재 보존지역은 건설공사 시 높이를 일률적으로 규제하고 있다. 보호구역 또는 외곽경계 신축물 사이 거리를 반으로 나눠 문화재 높이를 더하는 방식이다. 문화재보호 조례에 따르면 역사문화환경 보존지역은 국가지정문화재의 경우 문화재 외곽경계 혹은 보호구역 외곽경계에서 100m 이내로, 지정문화재 등의 경계는 50m 이내로 정한다. 

하지만 시는 심의를 통해 타당성이 인정될 경우 높이 기준을 완화할 수 있도록 예외 조항을 신설하는 방안을 검토하고 있다. 이를 통해 그동안 문화재 관련 규제에 묶여 있던 서울 도심 개발을 촉진해 경쟁력을 키우겠다는 것이다.

이와 관련해 주변 환경이나 저층 주거지를 고려하지 않고 있는 무분별한 개발이라는 지적도 커지고 있다. 특히 문화재 주변 개발은 고층 건물로 인해 문화재를 통해 형성된 서울 특유의 분위기를 해칠 수 있다는 우려가 나오고 있다.  

문화재청도 이 같은 서울시 계획에 대해 브레이크를 걸고 나섰다. 문화재청은 지난달 23일 입장문을 통해 "서울시로부터 '서울시 문화재보호조례' 높이 기준 완화에 대해 공식적인 협의를 요청받은 사실이 없다"며 "문화재청은 서울시 건의에 대해 건축높이 규제 완화에 따른 문화유산의 역사문화환경 훼손이 불가피한 만큼 심도 있는 검토가 필요하다고 판단하고 있다"고 밝혔다.

개발 속도전은 오세훈 시장 대선 프로젝트? 

서울 곳곳에서 추진되고 있는 대규모 개발을 두고 '오세훈 시장 대선 프로젝트' 라는 분석이 나온다. 오 시장의 궁극적인 목적이 대선인만큼 임기 내 가시적인 성과를 내기 위해 개발 속도전을 펼치고 있다는 이야기다. 더욱이 이명박 전 대통령이 청계천 복원 사업을 발판으로 청와대에 입성할 수 있었던 만큼 그 전철를 밟고 있다는 것이다. 

그동안 노후 아파트들은 안전진단 등 각종 규제로 인해 사업 추진이 쉽지 않았다. 정비구역 지정에만 5년 이상이 소요됐다. 실제로 아파트를 건축하는 시간보다 각종 규제를 넘어 사업에 착수하기까지 시간이 오래걸렸다. 이를 오 시장이 신통기획을 통해 2년으로 단축한 것이다. 시기상으로 대선이 2027년이라는 것을 감안하면, 현재 사업을 추진하고 있는 단지들은 그때쯤 가시적인 성과가 있을 것으로 전망된다. 

건설업계 관계자는 "여의도를 한국의 월스트리트로 만든다는 오세훈 시장의 계획이 본격화하고 있다. 오랫동안 규제에 묶였던 재개발·재건축 사업이 탄력을 받을 것이라는 시각에서는 긍정적이다. 하지만 동시다발적으로 무분별하게 사업이 추진되고 있다는 우려도 있다"고 지적했다. 

이 관계자는 "특히 서울은 수도권 신도시같은  계획도시가 아니다. 고층빌딩이 올라가면 주변 저층부는 영향을 받을 수밖에 없는 구조다. 50층 이상으로 건물을 올린다는 것은 그런 주변 환경을 고려하지 않는 것"이라며 "초고층 재건축 아파트가 강남과 여의도에 집중되면 결국 전국 집값 상승에 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 

인사이트코리아, INSIGHTKOREA

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