[인사이트코리아=선다혜 기자] 정부의 재건축 규제완화로 서울 전역에 재건축 바람이 불고 있다. 그동안 재건축에 걸림돌이었던 안전진단이 하향조정되자 때를 기다리던 아파트단지들이 우후죽순으로 몰리고 있다. 

일각에서는 재건축 추진 단지가 과거와 비교해 비약적으로 늘어남에 따라서 경쟁 과열과 세입자들의 전·월세 대란 등의 부작용을 초래할 수 있다는 우려가 제기됐다. 또 재건축이 쉬워짐에 따라서 리모델링 사업 역시 외면받고 있다는 지적도 잇따르고 있다.

서울 ‘노후단지들 재건축’에 몰린다 

17일 관련업계에 따르면 올초부터 이달까지 안전진단을 통과한 서울시내 아파트 단지가 약 5만4000가구를 웃도는 수준인 것으로 알려졌다. 지난 5년 동안 안전진단 통과한 단지가 1만 가구를 겨우 넘었던과 비교하면 약 5배나 많은 물량이다. 이렇게 많은 단지들이 잇달아 재건축을 추진할 수 있었던 이유는 바로 정부의 규제 완화 영향이다. 

지난해 12월 정부는 ‘재건축 안전진단 기준 합리화’ 방안을 발표했다. 이는 구조안전성 비중을 하향조정(50%→30%)하고, 조건부재건축 범위(30점 이상→40점 이상)가 축소되는 등 안전진단 허들을 낮춘 것이다. 실제로 이 같은 방안이 발표된 이후인 올해 1월 목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지 및 신월신영, 2월 말 신시가지 1·2·4·8·13단지 등 12개 단지가 각각 무더기로 안전진단을 통과했다. 

건설업계 관계자는 “과거 안전진단으로 인해서 재건축에 실패한 단지들이 대거 몰리고 있는 상황”이라며 “지금 노후 단지들 사이에서는 ‘지금이 아니면 안 돼’라는 위기의식도 커진 상황”이라고 말했다. 이어 “재건축 추진 물량이 봇물처럼 쏟아지다 보니 공급 과잉을 우려해 규제가 다시 강화되거나 혹여 후에 정권이 바뀌게 되면 재건축 추진이 다시 어려워 질 수 있기 때문”이라고 덧붙였다. 

현재 여의도·목동 등에서 시작됐던 재건축 추진 바람은 노원구와 도봉구 등 강북 지역의 노후 단지들에게도 옮겨붙고 있는 실정이다. 노원구에서만 ▲상계주공 1·2·6단지 ▲상계한양 ▲상계미도 ▲하계장미 등 6개 단지 9711가구가 안전진단 문턱을 넘었다. 또 도봉구에서는 방학신동아1단지 30개동 3169세대와 창동상아1차아파트 5개동 694가구 등이 안전진단을 통과했다. 

‘전·월세 대란·공사비’ 등 재건축 추진 부작용 우려도 커져  

업계에서는 서울 재건축 붐이 이제 막 시작 단계라고 보고있다. 지난해 연말 기준으로 서울에서 재건축 연한이 도래한 아파트 가운데 안전진단을 통과하지 못한 곳이 389개로 약 30만 가구에 달할 것으로 추정되고 있다. 현재까지 안전진단 통과한 단지가 5만 가구인 것을 고려하면 더 많은 단지들이 재건축 추진할 것으로 전망된다. 

문제는 동시다발적으로 재건축 사업이 몰렸을 경우 발생하는 세입자들의 전·월세 대란이다. 세입자들을 수용할 수 있는 주거지 마련히 충분하지 않을 경우 재건축 사업 추진이 어려울 수 있기 때문이다. 단지별 속도조절이 중요할 것으로 예상되고 있다. 

또 다른 문제는 재건축 단지가 늘어난 만큼 시공사와 조합 사이에 갈등도 불가피할 것이라는 점이다. 특히 요즘 도시정비시장에서의 주요쟁점 중 하나는 공사비다. 원자재 가격 급등으로 공사비가 늘어난데다 금리도 올라서 부담도 커졌다. 이는 즉 조합을 비롯한 일반분양자들이 부담해야할 비용이 커진다는 것을 의미한다.

이로 인한 조합과 시공사 사이에 갈등이 공사 중단이나 법적분쟁으로까지 불거질 수 있다. 더욱이 이 같은 사례들이 최근 빈번하게 발생하고 있다. 

이에 일부 단지에서는 조합과 시공사와의 갈등을 최소화하기 위해서 신탁 방식을 고려하는 단지들도 생겨나고 있다. 그 대표적인 케이스들이 강서구 마곡 신안빌라, 동작구 상도 14구역, 양천구 신월동 신월시양아파트다. 이들 단지는 신탁 방식 재건축을 선택하면서 신탁사를 모아놓고 사업설명회를 가진 바 있다.

건설업계 일각에서는 한 때 재건축을 대신해 각광받았던 리모델링 사업에 대한 수요가 준 것에 대한 우려도 있다. 리모델링 사업 추진을 준비했다가 다시 재건축으로 선회하는 단지들이 속속 생겨나고 있기 때문이다.