[인사이트코리아=선다혜 기자] 지난해까지 진입장벽이 높은 재건축에 비해 허들이 낮아 각광받았던 리모델링 사업이 올해는 다소 주춤한 모습을 보이고 있다. 통상적으로 리모델링 사업은 안전진단을 통과하지 못했거나 재건축 연안이 되지 않은 노후 아파트단지들이 선택하는 대안책이었다. 또 재건축에 비해 시간적·비용적 측면에서 소모가 적다는 이점도 있었다. 

이에 재건축이 어려운 단지들이 리모델링 사업을 추진하면서 지난해 시장이 급격하게 성장하는 모습이었다. 그러나 최근 국토교통부(이하 국토부)가 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 발표함에 따라 재건축 허들이 낮아지면서 시장 분위기가 반전되고 있다. 이미 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지들 역시도 재건축 기준이 완화됨에 따라 셈법이 복잡해지고 있다.  

일각에서는 리모델링 시장이 재건축 규제 완화로 인해서 성장 동력을 잃을 수 있다는 관측도 나오고 있다. 

재건축 특별법…기준 대폭 완화

업계에 따르면 국토부는 지난 7일 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법을 공개했다. 이 법안은 노후단지들의 신속한 정비사업을 취해 안전진단 문턱을 낮춰주고 용적률을 상향조정하는 것을 골자로 하고 있다.  사실 많은 노후단지들이 안전진단에 발목을 잡혀 재건축을 추진하지 못했다.

특히 국토부는 특별법에서 재건축 연안을 30년에서 20년으로 대폭 낮춤으로서 도시가 노후화되기 이전에 재정비를 할 수 있도록 만들겠다고 밝혔다.

이에 따라 적용 대상은 택지조성사업 완료 후 20년 이상 지난 100㎡ 이상 택지로, 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 뿐만 아니라 서울 개포·고덕·상계·목동 과 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수구까지 전국 49개 택지지구가 해당된다.

특별법을 적용받게 되면 안전진단 기준이 대폭 완화된다. 더 나아가 대규모 광역교통시설 등 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우 아예 안전진단이 면제된다. 용적률도 종 상향 수준으로 높인다. 2종 일반 거주지역을 3종 일반거주지역이나 준주거지역으로 바꾸면 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있다. 

급성장중이던 리모델링 시장…이대로 멈추나 

재건축 기준이 완화되면서 가장 큰 타격을 입는 건 리모델링 시장이다. 통상적으로 재건축 기준에 미치지 못하는 노후단지들이 우회적으로 선택하는 방법이 리모델링이었다. 그러나 재건축 기준 완화로 인해 노후단지들은 더이상 꿩 대신 닭처럼 리모델링을 선택할 필요가 없어지게 됐다. 

물론 이번 재건축 기준 완화에 따라서 리모델링에도 변화가 생겼다. 현행법에 따르면 리모델링을 하는 경우 늘릴 수 있는 전체 세대수에 15%에 불과했다. 현재 국토부는 구체적인 범위를 정하지는 않았으나 20% 내외로 늘리는 것을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이미 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지들 사이에서도 불만이 나오고 있다. 안전진단 등으로 시간이 오래 소요될 것으로 판단하고 리모델링으로 선회했는데 특별법이 적용되게 되면 시간 단축 효과가 무의미해졌다는 점 때문이다. 

리모델링조합 한 관계자는 “지난해 1기 신도시 재건축을 놓고도 오락가락하는 정부을 보고 특별법을 기대하기는 힘들 것이라는 이야기가 나왔다”라며 “그래서 지난해를 기점으로 리모델링을 추진하는 단지들이 대폭 늘어났다. 이런 와중에 정부가 특별법을 내놓으면서 리모델링 사업 추진을 놓고 혼란스러움을 느끼는 단지들이 많다. 어떤 단지들은 재건축 보다 메리트가 없는 리모델링을 추진해야하냐는 이야기까지 나온다”고 말했다.