[인사이트코리아=선다혜 기자] GS건설이 지난해 신규 수주액 16조원을 돌파하면서 창사 이래 최대 실적을 경신했다. 하지만 먹구름은 가시지 않고 있다. 다른 건설사들과 마찬가지로 주택 사업이 차지하는 비중이 높은 관계로 시장 침체 직격탄을 맞고 있기 때문이다. 

특히 지난해보다는 올해 부동산 시장이 더 어려울 것으로 예상되면서, GS건설도 어려운 한해가 될 것으로 전망되고 있다. 

신규 수주액 최대…그러나 내실은 '그닥'

GS건설이 지난달 30일 공개한 잠정실적에 따르면 지난해 매출액은 12조2990억원을 기록했다. 이는 전년 동기 대비 36.1% 증가한 것이다. 신규 수주액도 16조740억원을 기록하면서 당초 목표였던 13조1520억원을 훌쩍 뛰어넘었다. 

영업이익은 5500억원을 기록하면서 전년 동기 대비 14.2% 쪼그라들었다. 2017년 이후 5년 만에 가장 낮은 수준을 기록한 것이다. 영업이익이 줄어든 원인 중 하나는 바로 건자잿값 폭등이다. 주요 원자재로 꼽히는 철근, 레미콘 등 가격이 30% 이상 오른데다, 코로나19로 인한 인력 부족으로 인건비가 상승하면서 수익이 대폭 줄었다.  

여기에 고금리와 레고랜드발(發) 자금경색까지 더해지면서 주택 사업에 대한 부담이 커진 상황이다. 특히 GS건설의 아파트 브랜드 자이는 래미안, 힐스테이트, 푸르지오 등과 함께 시장을 주도해왔다. 하지만 지난해 하반기부터 GS건설의 자이 간판을 단 아파트들에서 잇달아 미계약 및 미분양이 발생하면서 고전을 면치 못하고 있다. 

GS건설이 부산 수영구 남천동 일대에 건설한 '남천자이' 아파트는 높은 청약 열기로 기대를 한몸에 받았으나 일반분양 계약률은 형편 없었다. 일반분양 총 116가구 중 43가구만 계약서를 제출해 계약률 37%를 기록했다. 이후 예비당첨자 계약도 진행했지만 10여명만 신청하면서 예비당첨자를 포함해도 계약률이 50% 미만인 것으로 알려졌다. 

또 GS건설이 지난해 9월 분양한 ‘송도 자이 더 스타’ 역시 총 1533가구의 35%에 달하는 530가구에서 미계약분이 발생했다. 예비당첨자에 대해 추가 계약을 진행했지만 여전히 84가구는 입주자를 찾지 못했다. 

상황은 지방이 아닌 수도권이라고 크게 다르지 않다. 둔촌주공과 함께 시장의 기대를 모았던 장위자이레디언트는 분양 전부터 높은 분양가로 인해 뒷말이 많았다. 가뜩이나 금리가 고공행진하는 가운데 분양가마저 높아 실수요자들이 선뜻 나서기 어렵다는 이유였다. 이 같은 예상은 일반분양을 진행하면서 현실이 됐다.

일반분양 물량 1330가구 가운데 537채가 미계약 된 것이다. 이후 무순위 청약으로 80%까지 계약률을 끌어올렸지만 대형 건설사가 시공을 맡은 대단지 아파트에서 미계약이 발생했다는 것 자체가 시장에 적지 않은 충격을 안겨줬다.

올해 분양 물량 1만9000가구…벌써부터 '삐걱' 

문제는 올해다. GS건설이 올해 목표한 분양 가구는 총 1만9000세대다. 이는 10대 건설사 가운데 가장 많은 물량이다. 하지만 시장에서 제대로 소화될 수 있을지 불투명하다. 더욱이 청약 시장의 완판은 시공사나 브랜드가 아닌 분양가가 좌우한다는 게 업계의 중론이다. 높은 금리 때문에 부담이 커지자 실수요자들이 청약의 기준을 분양가로 삼고 있기 때문이다.  

건설사 입장에서는 건자잿값, 인건비 폭등으로 인해 공사비가 늘어난 상황에서 무작정 분양가를 낮게 책정할 수는 없는 실정이다. 이렇다보니 최근에는 첫 삽을 뜨기 전부터 공사비를 놓고 잡음이 나오는 단지들이 생겨나고 있다.  

GS건설과 현대건설 컨소시엄이 수주한 공덕1구역 재개발(마포 자이 힐스테이트)는 공사비를 놓고 갈등이 계속되고 있다. 원래 조합과 시공단은 2017년 3.3㎡당 4485만원에 도급 계약을 체결했다. 이후 건설 원자잿값이 오르면서 시공단이 인상분을 공사비에 반영해 달라고 요구했지만, 조합이 이를 거절했다. 원래대로라면 지난해 6월 착공한 뒤 11월 일반분양을 할 예정이었으나, 6개월이 넘도록 합의점을 찾지 못하고 있다. 

GS건설의 또 다른 사업장인 신반포4지구 재건축(신반포메이플자이) 역시 공사를 시작하지 못한 채 조합과 공사비 협상을 3개월째 벌이는 중이다. GS건설은 조합에 공사비 4700억원을 증액해 달라고 요구했다. 조합은 공사비 증액이 곧 분담금 확대로 이어지는 만큼 건설사들의 요구를 받아들이지 않고 있다.

결국 이 문제는 일반분양가 상승으로 이어질 수밖에 없다. 건설사들 역시 '공사비 증액→분담금 상승→일반분양가 상승→고분양가→미분양'의 굴레를 벗어나기가 어려운 상황이다. 

건설업계 관계자는 "부동산 시장이 침체에 빠진다고 해서 건설사들이 지금 당장 주택 사업을 대폭 줄이고 다른 사업에 눈을 돌릴 수는 없다. 대부분 주택 사업이 차지하는 비중이 높기 때문"이라며 "GS건설의 경우 매출액 13조원 가운데 10조원이 주택사업에 발생했다. 시장이 아무리 어렵더라도 옥석 가리기를 통해 사업을 추진할 수밖에 없는 구조"라고 분석했다. 

그는 "문제는 고금리와 원자잿값 상승 등으로 분양가 책정금액이 높아지게 됐다는 점이다. 건설사 역시 손해를 보고 주택 사업을 할수는 없는 노릇"이라며 "때문에 필연적으로 고분양가로 인한 미분양 문제가 발생할 수밖에 없는 환경이 됐다"고 덧붙였다.