[인사이트코리아=선다혜 기자] 전국 미분양 물량이 5만 가구 돌파를 목전에 두고 있다. 건설사들은 미분양 물량을 털어내기 위해서 분양가 할인 등 다양한 혜택을 내놓고 있지만 시장 반응은 미적지근하다. 내년 상반기까지는 고금리 기조가 이어질 것으로 전망되고 있기 때문이다.

여기에 부동산 시장이 하락장으로 돌아섬에 따라서 주변 시세 대비 분양가가 높은 단지들도 있어 실수요자들이 선뜻 나서지 않고 있는 상황이다. 

이렇다보니 건설사가 사업장을 아예 포기하는 초유의 사태도 발생하고 있다. 자금조달도 어려운데다 완판 가능성까지 낮아 사업을 계속 추진하는 것이 리스크가 크다고 판단하고 배상금을 내고 사업을 포기하고 있다. 현재 건설경기가 IMF외환위기나 금융위기 때보다 좋지 않다고 판단되는 만큼 사업을 중도에 접는 건설사는 더 늘어날 수 있을 것으로 보인다. 

건설사는 할인분양, 수분양자는 계약 취소

최근 건설사들은 미분양 물량을 털어내기 위해서 분양가를 낮추는 것은 물론 계약금 분납제, 중도금 무이자, 발코니 무료 확장 등 다양한 혜택을 내놓고 있다. 이렇게라도 완판에 사활을 걸고 있는 이유는 공사비 등을 위해 받은 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출금을 갚기 위함이다. 수분양자로부터 받은 중도금과 잔금으로 PF를 대출을 메꾸는데, 완판이 되지 않을 경우 대출 상환이 어려워지는 것이다.

또 일명 악성 미분양(준공 후 미분양) 물량이 생기게 되면 그에 따른 각종 금융비용을 건설사가 계속 안고가야 한다는 문제점도 있다. 

하지만 최근 미분양을 털어내는 것은 물론 기존의 계약의 유지하는 것 마저도 힘든 상황에 놓이게 됐다. 이미 계약을 체결한 수분양자들이 위약감을 물고 계약을 해지하려는 사례가 발생하고 있다. 오는 2024년 12월 입주가 예정된 인천 연수구 송도자이더스타 수분양자들 일부는 최근 계약을 해지했다.

이 아파트의 계약금은 전체 분양가의 20%로, 수분양자들은 위약금으로 10%를 지급하게 됐다. 분양가가 10~12억원 선이라는 것을 감안하면 이들이 내야할 위약금은 최소 1억원 가량일 것으로 예상된다. 1억원에 달하는 위약금으로 지불하면서도 계약을 취소하려는 이유는 주변 시세 대비 높은 ‘고분양가’라는 점 때문이다. 

최근 부동산 시장이 하락세로 접어들면서 아파트값이 곤두박질치고 있다. 실제로 지난 2020년에 완공된 힐스테이트레이크송도 2차와 더샵송도마리나베이의 경우 지난달 6억원대에 거래됐다. 2019년에 완공된 송도SK뷰 역시 5억원 초반대에 거래된 바 있다. 결국 위약금 1억원을 날리고 다른 아파트를 매매한다고 해도 수분양자들 입장에서는 훨씬 더 이득인 셈이다. 

이 같은 현상은 서울에서도 나타나고 있다. 서울 영등포구의 신길동 AK푸르지오의 경우에도 주변 집값이 하락하자 계약을 취소하는 수분양자들이 나타났다. 분양 가격의 10%인 계약금을 포기하더라도 계약을 취소하는 것이 낫다고 판단한 것이다. 

‘사업장’ 중도 포기 건설사 늘어나 

이렇다보니 사업을 중도 포기하는 건설사들도 생겨나고 있다. 지난 7월 분양에 나섰던 인천 미추홀구 서희스타힐스 더 도화는 기존 수분양자에게 배상금을 주고 계약을 취소하겠다고 밝혔다. 이 사업장은 서희건설의 계열사인 유성티엔에스(유성TNS)가 시행사고, 서희건설이 시공을 맡았다. 이 단지는 총 144가구 가운데 70%가 넘는 104가구가 주인을 찾지 못하면서 선착순 분양을 진행하고 있었다. 

지난 10월에 분양했던 전남 광양시 ‘더샵 광양라크포엠’ 역시도 시행사가 분양을 중단하기로 결정, 계약자에게 계약 해지 및 위약금 지급 관련 내용을 통보했다. 이 가구는 890가구 모집에 580명만 신청하면서 절반 가가까이 미분양 됐다. 시행사 측은 취소 시 계약 조건에 따라 계약자들이 납부한 1차 계약금 1000만원에 위약금 1000만원을 추가로 지급하는 배액배상을 할 방침이다.

건설사들이 계약금에 위약금을 얹어 2배로 배상액을 해줘야 함에도 불구하고 이러한 결정을 내린 이유는 미분양 해소가 어렵다는 판단 때문이다. 고금리와 부동산 시장 침체기가 한동안 계속될 것이라고 전망되는 만큼 빠른 시일 내 미분양 해소는 불가능하다. 이런 상황에서 억지로 준공까지 끌고 간다고 해도 미분양 물량은 계속 남아있게 되어 건설사들 입장에서는 리스크만 커질 수 있다.

업계에서는 건설사가 사업장을 접는 입주자 모집 승인을 취소하는 것은 극히 이례적인 일이며, 그만큼 건설사들이 처한 환경이 녹록치 않다는 것을 방증하는 것이라고 분석했다. 문제는 향후 사업장을 접는 건설사들의 사례가 더 늘어날 수 있다는 점이다. 지방의 경우 미분양이 매우 심각한 상태다.

특히 대구의 경우 올해 말 기준 분양률이 15% 밖에 미치지 못했다. 100가구를 분양하면 15채만 겨우 계약이 된 셈이다. 현재 대구는 미분양 물량은 1만 가구를 넘어선 상황이다. 전국적으로도 미분양 물량이 가장 많은 도시다. 

업계 한 관계자는 “수분양자들이 계약을 취소하는 것을 넘어서 이제는 건설사가 사업을 포기하는 지경에까지 이르게 됐다”면서 “분양에 나선 단지 중에서 계약자를 절반도 모집하지 못한 사업장이 수둑하다. 지난 6월에 분양한 함평 엘리체 시그니처도 232가구 모집에서 달랑 3건만 청약됐다. 심지어 3순위에 가서야 3건이 접수된 것이다. 이 같은 사업장이라면 향후도 미분양 물량이 해결되지 않을 가능성이 높고, 건설사들 입장에서는 사업을 안고 가는 것보다 포기하는 것이 낫다고 생각할 것”이라고 분석했다.