[인사이트코리아=도다솔 기자] 정부는 6일 민간택지 분양가 상한제 1차 대상지역을 발표했다. 국토교통부가 지정한 민간택지 분양가 상한제 대상지는 총 27개 동(洞)으로 ▲강남구 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담 ▲서초구 잠원·반포·방배·서초 ▲송파구 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방아·오금 ▲강동구 길·둔촌 ▲영등포구 여의도 ▲마포구 아현 ▲용산구 한남·보광 ▲성동구 성수동1가로 결정됐다. 지정된 동은 대부분 대형 정비 사업이 예정돼 있거나 최근 집값 상승세가 뚜렷한 지역이다.

지정된 27개 동을 살펴보면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서만 22개 동이 몰렸고 강남 4구와 마용성 4개동을 제외한 다른 지역에선 영등포구 여의도동이 유일하다. 영등포구 여의도와 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가 등은 일부 단지가 후분양을 추진하거나 임대사업자에 매각을 추진하는 등 분양가 규제를 피하려는 움직임이 있어 분양가 상한제 지역으로 선정됐다.

국토부는 강남 4구 등 집값 과열 지역에 있지만 분양 물량이 적거나 정비사업 초기 단계인 곳은 당장 지정할 필요는 없다고 판단해 제외했다고 설명했다.

1차 대상지역에서 제외됐더라도 안심할 수는 없어 보인다. 김현미 국토부장관이 집값 잡기에 강력한 의지를 드러냈기 때문이다.

김 장관은 이날 오전 세종청사에서 열린 주거정책심의위원회 모두발언을 통해 “지난달 1일 밝힌 바와 같이 분양가 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 주도한 지역 중에서 동별 단위로 지정할 것이며 분양가 관리 회피 단지가 있는 지역은 반드시 지정하도록 하겠다”고 강조했다.

이어 “현재 진행 중인 자금조달계획서 점검도 최고 수준으로 강도를 높일 예정이다. 최근 시장 상승세를 야기하는 투기수요의 자금조달계획서를 조사함으로써 자금 출처를 면밀히 들여다볼 방침”이라며 “이 과정에서 편법 증여나 대출규제를 준수하지 않은 사례, 불법행위와 시장교란 행위가 발견되면 관계기관에 통보해 엄중히 대처하겠다”고 말했다.

그러면서 김 장관은 “분양가 회피시도가 확인되면 분양가 상한제 적용지역으로 추가 지정하고, 시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구할 것”이라고 경고했다.

4년 7개월 만에 부활한 상한제, 효과는?

민간택지 분양가상한제가 다시 적용되는 것은 2015년 4월 이후 4년 7개월 만이다. 분양가 상승폭이 점차 커지면서 주변 집값 상승도 부채질하는 양상이 뚜렷해지자 분양가를 억누를 강력한 대책마련이 필요하다는 진단에서다.

분양가상한제 도입 예고부터 업계에서는 그 실효성을 두고 의견이 분분했다. 일각에서는 상한제 도입으로 신축 아파트 공급이 축소되면 신축에 대한 희소성이 부각되면서 오히려 집값이 상승하고 청약 과열, 전세대란 등 장기적으로 봤을 때 오히려 실효성이 없다는 것이다.

이와 반대로 일부에서는 1999년과 2015년 당시 분양가상한제를 폐지할 때마다 집값이 상승했다며 일부 지역이 아닌 전면적으로 시행해야 한다고 주장하고 있다.

1차 분양가상한제 대상 지역 발표 이후 전문가들은 고분양 지역의 분양가 하락을 기대하는가 하면 분양가상한제로 전반적인 시장 안정 효과를 이끌어 내기는 부족해 보인다는 상반된 평가로 나뉘었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “택지비와 건축비의 적정성이 관리되면서 서울같이 고분양가가 만성화된 지역은 시행사·건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 종전보다 분양가가 하락하고 소비자가 보다 합리적인 선택을 할 수 있을 것”이라며 “해당 지역 분양가는 종전보다 10~20% 이상 인하될 것으로 기대된다”고 말했다.

이어 “분상제 시행 지역의 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 더 상승할 것”이라고 전망하면서도 “전국적인 시행이 아니기 때문에 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약쏠림이나 시장 과열을 부추겨 또 다른 로또 청약을 낳을 수 있고 민간 사업자의 수익이 줄면서 장기적으로 공급 위축 되거나 품질이 낮은 주택이 지어질 수 있다”고 우려했다.

함 랩장은 “사실 준공 5년 이하 새 아파트의 선호가 높아진 것도 분양가상한제 적용에 따른 공급축소 우려가 과도하게 선 반영된 결과라는 분석이 있다”고 덧붙였다.

민간택지 분양가상한제 대상지역 지정 영향에 대해 김은진 부동산114 리서치 팀장은 “서울 재건축 시장이 사업단계에 따라 양분될 전망”이라며 “관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것으로 예상된다”고 내다봤다.

김 팀장은 “분양가상한제 기대로 유망 입지로의 청약수요 쏠림 현상이 두드러지는 반면, 상대적으로 입지 조건이 좋지 않은 곳은 미분양이 늘어날 여지가 있다”고 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 “규제를 받지 않는 특정 지역에 갭메우기 현상이 나타날 수 있고, 동 단위 분상제 지정을 함으로써 투자지역 좌표를 찍어주는 꼴이 돼 양극화를 부추길 가능성도 있다”고 전망했다.

이어 “신축 아파트 공급이 나오지 않는다면 장기적으로 집값이 오를 순 있지만 지난 몇 년간 누적 상승분이 있기 때문에 급등할 가능성은 없다”고 말했다.

청약 과열 현상에 대해 송 대표는 “분양가상한제 지정 지역과 그 인근 청약경쟁률이 과열될 것”이라며 “무분별한 청약으로 계약 취소도 많이 발생하는 등 한 동안 청약 시장 혼란이 불가피 할 것”이라고 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “초저금리로 시중 부동산 자금이 워낙 많아 급락하진 않겠지만, 정비사업 초기 단지는 안전진단강화, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제까지 3중 규제가 적용돼 투자수요가 더 위축될 것”이라고 평가했다.

박 수석전문위원은 “신축 아파트는 강보합을 유지하겠지만 공급부족에 대한 기대가 이미 선반영 돼 있다”며 “추가적인 큰 상승폭에 대한 기대는 한계가 있을 것”이라고 전망했다.

이어 “투기과열지구를 중심으로 분양시장 쏠림 현상이 더욱 두드러질 것으로 예상된다”며 “다만 분양 계약 후 최장 10년간 전매제한 강화와 의무거주기간 도입 조치로 묻지마 청약보다는 ‘무주택+실거주자’ 중심으로 재편될 가능성이 높다”고 설명했다.

대상 지역 형평성 논란도

한편 일각에서는 이날 발표된 1차 지정대상 지역을 두고 일부 과열지역이 상한제 대상에서 빠지면서 형평성 논란도 제기한다. 상한제 지정 가능성을 높게 점쳤던 과천시, 서울 동작구 흑석동 등이 제외된 것이 대표적이다.

부동산114에 따르면 과천의 경우 별양동 주공4단지가 조합설립인가 단계, 중앙동 주공 10단지와 별양동 주공5단지는 각각 추진위 설립단계, 주공 8·9단지는 안전진단을 통과하는 등 재건축 추진 단지들이 적지 않다.

국토부 관계자는 이에 대해 “과천시의 경우 재건축 일반분양이 멀었고, 일반분양분도 많지 않다”는 것을 이유로 들었다.

그러나 아직 안전진단 문턱도 넘지 못한 송파구 방이동 등은 대상으로 묶였다.

동작구 흑석동 뉴타운 일대가 제외된 것도 의외라는 반응이 나온다. 현재 흑석뉴타운은 일반분양을 앞둔 흑석3구역 외에도 흑석11구역(조합설립인가), 9구역(사업시행인가) 등이 사업을 추진 중이다. 특히 흑석3구역은 정부의 분양가 상한제 추진 계획이 발표되자 후분양을 추진하기도 했다.

한국감정원에 따르면 2017년 8·2대책 이후 과천시와 서울 동작구의 아파트값은 각각 17.84%, 11.65%나 뛰어 서울 강남·서초구 상승률을 웃돈다.

양천구 목동 신시가지도 재건축 잠재력을 보유하고 있고 일부 단지의 주민들이 예비안전진단을 신청하는 등 재건축 움직임이 있지만 상한제 대상에서 제외됐다. 이는 아직 재건축 지구단위계획도 수립되지 않았다는 점이 작용한 것으로 보인다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “분양가상한제 지역을 동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다”면서 “이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과가 나타날 우려가 있다”고 봤다.