[인사이트코리아=도다솔 기자] 정부가 이르면 다음 달부터 민간택지에도 분양가상한제를 시행하겠다고 예고하면서 실효성 논란이 분분하다.

국토교통부는 지난 8월 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선을 추진하겠다고 밝혔다. 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 민간택지에도 확대하는 이유는 서울 강남 등 주요 지역의 무분별한 집값 상승을 막기 위해서라는 게 국토부의 설명이다.

최근 국책연구기관인 국토연구원은 민간택지 분양가상한제 시행으로 서울 아파트 가격이 연간 1.1%p 하락할 것이라는 분석을 내놓기도 했다.

향후 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되는 등 공급 확대와 함께 분양가상한제가 실시될 경우 분양가가 시세대비 70~80% 수준으로 낮아져 장기적인 시장 안정화에 도움이 될 것으로 기대된다는 게 국토부의 전망이다.

분양가상한제에서 분양가는 택지비와 건축비를 합한 가격을 토대로 이 가격을 62개 항목으로 나눠 자치단체 산하 분양가심사위원회가 다시 가격을 따지기 때문에 분양가가 내려갈 수밖에 없다.

그러나 일부 시장 전문가들 사이에서는 분양가상한제는 과거 노무현 정부 시절 실패했던 정책이며 분양가상한제 지역 내 신규 공급 위축, 로또 아파트로 인한 청약과열 현상, 신규 아파트로의 쏠림현상 등이 예상돼 향후 집값 폭등 우려가 높다고 주장하고 있어 과연 집값 잡는 몽둥이가 될지 유명무실한 정책이 될지 의견이 엇갈리고 있다.

분양가상한제 시행에도 서울은 '그사세'? 

분양가상한제 확대 시행 발표에도 서울 집값은 꾸준히 상승세를 보이고 있다. KB부동산 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 정부의 분양가상한제 확대 시행 발표 이후 서울 아파트 매매가격 변동률은 꾸준히 올랐다.

특히 서울 강남구의 경우 지난 8월 26일과 9월 2일 기준으로 각각 전주대비 0.24%, 0.23%씩 오르면서 서울 평균인 0.11%, 0.13%를 웃돌았다.

일각에서 분양가상한제의 부작용으로 지적한 청약과열 현상도 빠르게 나타나고 있다. 지난달 청약한 서울 동작구 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 1순위 평균 청약경쟁률이 무려 203.8대 1까지 치솟았다.

지난 4일 1순위 청약을 진행한 인천 ‘송도 더샵 센트럴파크 3차’도 206.13대 1을 기록했으며 경기 부천에서 분양된 ‘일루미스테이트’도 1만6405명이 몰리면서 지역 내 최대 청약자 기록을 갈아치웠다.

청약경쟁이 치열해지면서 당첨가점도 덩달아 올라가고 있다. 정부가 분양가상한제 확대 방침을 내기 전까지 서울 전체 분양단지의 평균 당첨가점은 50점이 채 되지 않았으나 분양가상한제 확대 발표 이후 서울에서 첫 분양된 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’의 평균 당첨가점은 67점으로 크게 올랐다.

전문가들은 상한제 시행으로 인한 공급 감소 우려에 신규 분양시장 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상됨에 따라 평균 당첨 가점은 앞으로 더욱 높아질 것으로 예상하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제로 공급 우려와 함께 시장 불안 등이 겹치면서 최근 청약시장 과열로 이어지는 조짐을 보이고 있다”며 “민간택지로 분양가상한제가 확대 적용되면 서울 등 인기 사업지의 청약경쟁은 훨씬 더 치열해질 것”이라고 내다봤다.

분양가상한제, 현재와 무엇이 달라지나

정부가 추진하는 ‘주택법 시행령’ 추진안에 따르면 현재 투기과열지구인 서울시 25개 구와 경기 과천시·광명시·하남시·성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시는 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 변경돼 분양가상한제의 사정권 안에 들게 된다.

현행법상 일반분양 아파트의 경우 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용되지만 예외적으로 재건축·재개발 사업의 경우 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼 있다. 그러나 이번 개정안에서는 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’으로 적용 시점을 일반 분양단지와 동일하게 적용한다.

또 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간이 현재 3~4년에서 5~10년으로 확대된다. 이는 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기 위한 조치로 풀이된다.

수도권 이외 지역은 종전과 동일하게 공공택지 3~8년, 민간택지 1년 6개월~4년이며 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 우선 매입해 임대주택으로 공급할 방침이다.