[인사이트코리아=도다솔 기자] 분양가 상한제가 뜨거운 감자로 떠올랐다. 지난 8일 김현미 국토교통부 장관이 집값을 잡기위해 민간 아파트 분양에도 분양가 상한제 적용을 검토하겠다는 발언에서 비롯됐다.

김현미 장관은 8일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “무주택 서민들이 부담하기에는 분양가가 상당히 높다”며 “주택법 시행령을 개정해서 민간 택지에도 분양가 상한제 지정 요건을 개선하는 것에 대해 검토하고 있다”고 밝혔다.

김 장관은 주택법 시행령을 개정해 지정 요건을 바꾸는 등 구체적인 실시 방법까지 밝히면서 정부가 분양가 상한제 적용에 대해 검토하는 단계를 공식화한 것이라는 분석이다.

이날 김 장관의 발언은 지난달 26일 방송기자클럽 초청 토론회에서 “주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 관리하는데 그 실효성이 한계에 이르렀다”며 “다른 방안을 연구하고 있다”고 답한 데서 한 발 더 나간 것이다.

민간택지의 분양가 상한제 도입 배경은 최근 서울 강남 재개발·재건축지역을 중심으로 집값이 다시 꿈틀대자 칼을 빼든 것으로 볼 수 있다. 민간택지 분양가 상한제 도입이 서울 부동산 시장을 자극하는 고분양가를 통제할 수 있을 것이라는 판단에서다.

분양가 상한제 도입 놓고 갑론을박

분양가 상한제란 아파트를 분양할 때 땅값과 건축비 등을 고려해 분양가가 과도하게 책정되지 못하도록 규제하는 제도다. 정부가 제시하는 분양가는 보통 기존 주택 시세보다 낮게 책정될 가능성이 크기 때문에 신규 공급 아파트의 분양가를 낮추는 데 효과적이라는 게 전문가들의 진단이다.

그러나 일각에서는 집값이 안정되는 효과는 일시적일 뿐 장기적으로는 재개발·재건축 사업 추진이 사실상 중단될 가능성과 안정적인 주택 공급에 차질이 우려된다는 부정적 의견도 나오고 있다.

분양가 상한제는 주택시장가격을 인위적으로 누르기 때문에 신규 공급이 축소되면서 청약시장에 수요자가 집중돼 당첨 가점이 올라가 새 아파트를 분양받기가 어려워진다는 것이다.

분양가를 통제해도 시장에서는 같은 가격에 거래되지 않는다는 것도 문제다. 공급이 부족하면 신축이라는 프리미엄이 강조되면서 낮아진 분양가와 주변 시세를 넘는 차익에 해당하는 웃돈이 붙고, 이를 소수의 청약 당첨자가 독점하게 되는 문제점이 발생한다.

이명박 정부 시절 시세의 반값으로 분양한 강남권 보금자리주택의 경우 전매제한이 풀리자 수 억원의 프리미엄이 붙은 사례가 있다. 정부가 분양가를 내리면 그만큼 다시 웃돈이 붙게 되는 것이다. 그동안 시행사나 시공사가 챙겼던 분양 수익을 계약자가 가져가는 셈이다.

참여정부 시절인 2007년 민간부문에도 분양가 상한제를 도입한 적이 있으나 주택시장이 위축되고 공급시장이 교란되는 등의 부작용으로 적용 요건을 강화해 현재는 공공택지에만 적용하고 있다.

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “분양가 상한제는 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제”라며 “신규 분양가격을 낮춘다고 해서 일반 주택가격까지 내려갈지는 미지수”라고 지적했다.

그는 “재건축·재개발 사업이 HUG 분양가 규제를 피해 후분양을 한다니까 상한제를 꺼내 든 것인데, 이 경우 정비사업이 상당히 지연돼 수요 초과 상태인 서울에서 주택공급이 중단되는 문제가 발생한다”고 덧붙였다.

반면 분양가 상한제를 통해 서울과 수도권 집값 상승을 이끌었던 강남권 재건축이 타격을 받으면서 집값 상승의 연결 고리가 끊길 것으로 보는 시각도 있다.

그동안 집값 상승 패턴을 보면 강남 재건축이 오르면서 주변 집값을 자극하고, 다시 서울 전역과 수도권 주요 지역으로 퍼지는 양상이 반복됐다. 분양가 상한제로 재건축 투자 가치가 하락하면 나머지 지역도 영향 받을 것이라는 분석이다.

또 분양가 상한제는 토지비가 감정평가를 통해 결정되지만 공시지가에 근거하기 때문에 현재 시세보다 감정평가액이 크게 낮아질 것으로 예상된다. 기본형 건축비 역시 현재 공공택지 내 상한제 대상 주택 기준과 동일하게 제한돼 건축비를 맘대로 올릴 수 없다.

김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장은 “재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 분양가를 높게 받으려고 꼼수를 부리는 것을 막기 위해서도 분양가 상한제 도입은 바람직하다”며 “택지비에 정부가 정한 기본형 건축비만 인정해주는 제대로 된 상한제가 시행돼야 한다”고 주장했다.

분양가 상한제 적용 요건, 얼마나 완화되나

민간 택지의 분양가 상한제는 지난해 9·13 대책 이후 강화된 대출 규제와 견줄 정도로 강력한 부동산 규제 대책 가운데 하나로 평가된다. 정부가 도입 의지를 밝히면서 시장의 관심은 적용 요건 완화 여부에 모아지고 있다.

국토부는 이르면 이달 중 주택법 시행령 개정안을 발의해 상한제 적용 요건 완화에 나설 것으로 예상된다. 시행령은 국회가 아닌 국무회의만 통과하면 되기 때문에 개정에 큰 어려움은 없을 전망이다. 이달 중 시행령 개정안을 발의하면 40일의 입법예고와 규제심의 등을 거쳐 빠르면 9월 중 공표가 가능하다.

현행 시행령 상 민간택지에 분양가 상한제를 적용하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲최근 1년 간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲3개월 간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가 할 때 등에만 적용된다.

적용 기준 시점은 ▲일반 주택(아파트)은 입주자 모집공고 ▲재개발·재건축 사업 주택은 관리처분계획 인가로 규정하고 있다.

국토부는 이처럼 까다로운 요건을 개정해 민간택지의 분양가 상한제 적용 기준을 낮춘다는 계획이다. 관건은 적용 요건을 어느 정도까지 낮추느냐는 점이다.

시장에서는 ‘최근 3개월 간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’이라는 전제조건 가운데 ‘물가상승률 2배 초과 지역'을 '물가상승률’ 수준 정도로 완화할 것이라는 예상이 나오고 있다.

또 평균 분양가 상승률 집계 기간을 현행보다 늘리는 방안도 거론되고 있다. 적용 시점 역시 재개발·재건축의 경우 현재 관리처분계획 인가에서 입주자 모집공고 시점으로 최소 1~2년 가량 늦출 것이라는 전망도 나오고 있다. 이 경우 이미 관리처분을 받은 서울 강남 재건축 아파트 단지들도 분양가 상한제 대상이 될 가능성이 있다.