[인사이트코리아=이일호 기자] ‘흑석동 상가 매입 파문’으로 청와대 대변인직을 내려놓은 김의겸 씨가 이번에는 KB국민은행으로부터 대출 특혜를 받았다는 의혹을 받고 있다. 김종석 자유한국당 의원이 관련해 포문을 열었는데, 은행권과 부동산 업계에서는 이 같은 의혹에 대해 다소 의아하다는 반응을 보이고 있다.

김 전 대변인이 매입한 상가는 서울 동작구 흑석동 흑석9구역에 위치해 있다. 흑석역 도보 5분 거리의 2층 상가건물에 옥탑, 지층으로 이뤄진 건물을 25억7000만원에 매입한 것. 김 전 대변인은 이 건물을 사들이면서 KB국민은행으로부터 10억2000만원을 4.37% 금리로 대출받았다.

흑석9구역은 롯데건설의 ‘흑석뉴타운’ 재개발이 예정돼 있는 상태로, 서울시 정비사업 가운데 최고 유망지역으로 꼽힌다. 부동산 업계에서는 김 전 대변인 소유 상가는 향후 소형아파트(84㎡ 이하) 두 채 이상의 가치를 지닐 것으로 보고 있다. 비교 대상인 흑석역 랜드마크 아크로리버타운 24평형(79㎡) 시세는 12억원에 달한다.

이번 대출 특혜 의혹 쟁점은 크게 두 가지다. 첫째는 ‘임대료 대비 이자비율(RTI)’ 규제를 어겼는지, 둘째는 ‘상가 부풀리기’로 김 전 대변인이 실제 대출 특혜를 입었는지 여부다. 김종석 의원은 국민은행이 서류를 조작해 상가 수를 늘렸고, 이를 통해 김 전 대변인의 RTI 대출 규제를 피했다고 주장하고 있다.

상가 부풀리기, RTI 피하기 목적?

이번 특혜 의혹의 진위 확인을 위해선 먼저 RTI의 의미를 알 필요가 있다. RTI는 임대료가 대출 이자의 최소한도를 넘도록 강제하는 지표로, 금융당국이 2017년 11월 시범 도입 후 1년 뒤인 2018년 10월 본격 도입됐다.

수익형 건축물의 RTI는 150%다. 쉽게 말해 이자보다 임대료를 최소 1.5배 더 받아야 한다는 뜻이다. 김 전 대변인 대출상 문제는 여기서부터 시작된다. 매입한 상가건물의 RTI가 0.78배(연간 실제 임대료 3408만원/연간 이자비용 4370만원)에 불과한 것이다.

김종석 의원은 이에 대해 옥탑과 지층을 지목했다. 국민은행이 현실적으로 임대가 불가능한 옥탑과 지층을 임대할 수 있도록 서류를 꾸며 추정 임대소득 3099만원을 더했다는 것이다. 상식적으로 3평 규모의 옥탑과 10평 규모의 지층을 3등분해서 임대를 내준다는 건 이해하기 어려운 게 사실이다.

국민은행 측에서 외부감정평가법인이 작성했다며 공개한 건물개황도에는 실제 지층과 옥탑 각각 3곳이 공실로 표기돼 있다. 김 의원에 따르면 국민은행은 해당 공실을 임대차 계약 미징구 된 곳으로 분류하며 3100만원의 임대소득이 발생할 가능성이 있다고 밝혔다. 이에 따른 임대료 추정치가 반영된 RTI는 기존 0.78배에서 1.48배(연간 추정 임대료 6507만원/연간 이자비용 4370만원)로 늘어난다.

문제는 김 전 대변인이 대출받은 시점이 RTI 규제가 강제되지 않은 때라는 점이다. 규제가 본격 시행된 건 2018년 10월인데, 김 전 대변인이 대출받은 시점인 2018년 8월 10일은 그 이전이었다. 각 은행별로 10~30%의 RTI 예외대출 범위(국민은행 10%)를 가질 수 있도록 은행연합회에서 가이드라인을 줬던 시점이다.

국민은행 관계자는 “김 전 대변인 대출 당시 은행에 RTI 10% 예외범위 한도가 남아있어서 대출해 준 것”이라며 “대출 규제를 받지 않는 시점에서 RTI를 굳이 신경 써서 대출해줄 필요가 뭐가 있겠느냐”고 반박했다.

김 전 대변인 건물 임대료와 대출 이자 간 RTI가 규제 최소치인 150%에 미달하는 1.48배라는 점도 주목할 부분이다. 은행이 대출 특혜를 줄 거였다면 임대료 추산 당시부터 1.50배를 넘겼으면 됐기 때문이다.

국민은행 관계자는 “RTI가 신경쓰였다면 추산 당시부터 1.48배로 안 하고 1.50배 이상으로 올려 가이드라인에 충족하도록 했을 것”이라며 “실제 감정평가 시 옥탑이나 상가를 반영해 대출을 집행하는 건 일반적인 방식”이라고 말했다.

상가 늘면 대출에 특혜?

김종석 의원은 국민은행이 “대출 기준을 맞추기 위해 존재하지 않는 6개의 상가를 서류와 임대료를 조작해 10억원의 대출 실행을 가능하게 했다”고 주장했다.

하지만 은행권과 부동산 업계의 시각은 다르다. RTI 규제가 적용된다면 이 말은 사실일 수도 있지만, 그렇지 않다면 오히려 대출에 방해가 될 수 있다는 것이다. 임차인에게 ‘최우선변제금(서울 외 1900만원, 서울 2200만원)’이 선순위로 잡히기 때문이다.

국민은행 관계자는 “대출 시 상가임대차보호법에 따라 서울시내 상가는 한 곳당 2200만원의 최우선변제금을 공제한 액수가 대출로 집행된다”며 “상가가 4개일 경우 8800만원이 감액되는 건데 10개가 되면 그 액수가 2억2000만원으로 늘어나며, 여기에 주택 변제금이 1억원 가량 추가로 잡혔다”고 말했다.

외부감정평가법인에서 평가한 상가 가치는 21억원이며, 여기에 LTV(흑석동은 69%)를 적용한 뒤 최우선변제금(상가 10개+주택 1채, 약 3억2000만원)을 빼면 11억2900만원이 나온다. 대출 심사 과정에서 별도의 가감이 없었다면, 김 전 대변인의 대출액은 단순 계산치보다는 낮았던 셈이다.

부동산 업계에서도 김 전 대변인의 대출을 상식적 범위로 보고 있다. 부동산 업계 관계자는 “수익형 상가 매입 시 대출은 LTV와 RTI를 종합적으로 고려해도 기본 50%는 가능하다”며 “웬만한 사람이면 25억원짜리 상가를 매입할 때 그 정도 대출은 받을 수 있을 것”이라고 지적했다.

이 관계자는 “은행의 부동산 대출심사는 단순히 RTI 뿐만 아니라 위치나 상업적 분석을 비롯해 활용소득과 투자가치, 임대인 소득까지 종합적으로 고려된다”며 “단순히 상가 개수가 부풀려졌다는 이유로 김 전 대변인의 대출을 특혜로 보는 건 무리가 있다”고 말했다.

‘RTI 규제’라는 허상

이를 종합하면 김종석 의원 주장에 모순점이 나온다. 국민은행이 김 의원 주장대로 RTI 규제를 피하려 고의로 상가 수를 늘렸더라면 추정 RTI는 1.50배를 넘겼어야 한다. 반대로 대출 당시 RTI 규제를 피할 필요가 없었기 때문에 국민은행이 상가를 고의로 10개로 늘릴 이유도 없다. 상가 수를 늘릴 경우 오히려 대출 총액이 줄어들기 때문이다.

물론 이 같은 점을 제외하더라도 몇 가지 의문점은 남는다. 국민은행이 ‘RTI 10% 예외’에 따른 대출을 집행하는 과정에서의 특혜 여부는 별도의 조사 없이는 검증하기 어려운 부분이다. 옥탑과 지층을 대출 심사 시 넣는 게 타당한지에 대한 부분도 은행 별로 달라 객관적 판단이 어렵다. 우파 시민단체에서 제기한 ‘직무상 정보를 이용한 투기 의혹’도 별도의 조사가 필요한 것 아니냐는 목소리가 나온다.

하지만 “대출 기준을 맞추기 위해 상가를 부풀렸다”는 김 의원 측 주장은 설득력이 떨어진다. 상가 수를 부풀리는 게 대출에 도움이 되지 않을 뿐만 아니라, 김 의원이 꺼내든 ‘RTI 규제 회피’엔 사실관계가 맞지 않는 부분이 있기 때문이다.

은행권 관계자는 “실제 가능한 대출에 대해 자유한국당 측에서 여러 이유로 정치적으로 물고 늘어지는 것으로 보인다”고 말했다.

한편 본지는 4일 김종석 의원실 측에 수차례 입장을 청취하려 했으나 의원실 측은 답변하지 않았다.

이일호 기자 atom@insightkorea.co.kr