[인사이트코리아=이경원 기자] 올해는 다주택자에 대한 정부의 고강도 규제로 소위 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 불었다. '똘똘한 한 채'는 집값 상승 가능성이 높고 거주 수요가 풍부한 집을 뜻한다. 똘똘한 한 채의 대표격인 강남3구는 강남 불패를 이어갈 것인가.

올해 서울 아파트 매매시장은 종부세 등 세제개편안이 발표된 이후 가격 상승이 두드러졌다. 재건축초과이익환수·투기과열지구지정 등으로 공급이 감소했고, 임대주택사업자 등록으로 매물부족 현상이 일어나면서 ‘똘똘한 한 채’에 수요가 몰렸다.

특히 강남3구는 가격 상승을 주도하며 평당 1억원이 넘는 아파트 시대를 열기도 했다. 국토교통부 실거래가 조회 시스템에 따르면, 올해 3월 21억에 거래됐던 전용면적 84.97㎡ 서울 강남구 반포동 반포 아크로리버파크 아파트는 9월 11~20일 사이 31억에 거래됐다. 6개월만에 10억이 뛴 것.

서울 강남구 대치동 은마아파트 역시 지난 3월 16억원에 거래됐던 전용면적 84.43㎡ 아파트가 9월 1~10일 사이에 20억5000만원에 거래되면서 4억이 올랐다. 다주택자에 대한 규제 강화로 수요자들이 보유 주택을 줄이면서 투자가치가 높은 지역에 대한 선호현상이 두드러진 것이다.

강남 3구의 과열양상은 9·13 부동산대책을 기점으로 소강 상태로 접어들면서 하향 조정되고 있다. 한국감정원이 발표한 전국 주간 아파트 동향에 따르면 지난 10월 서울 집값을 견인해 온 강남을 중심으로 상승폭이 축소되다가 11월 보합 내지 하락세로 전환됐다.

12월 10일 기준 강남 재건축 및 이전 급등 단지에서는 매수 관망세가 짙어지면서 강남 11개구 모두 하락세가 뚜렷해졌다. 송파구는 0.04% 떨어졌으며, 강남구와 서초구는 각각 0.02% 내렸다. 강남 재건축 단지 매매호가 역시 하향 조정되고 있다. 9월 84.43㎡ 기준, 20억 5000만원까지 올랐던 대치동 은마아파트는 11월 18억4500만원에 거래됐다. 두달 새 2억원이 떨어졌다.

다만 올해 3월 같은 아파트가 16억원에 거래됐던 것과 비교하면, 여전히 2억4500만원이 높은 가격이다. 강남 집값이 9·13 부동산대책 발표 이전의 가격으로 돌아갈 가능성은 희박하다는 것이 전문가들의 의견이다.

현재 단기 조정에 들어간다 하더라도 탄탄한 수요를 바탕으로 언제든지 집값 상승의 불씨가 남아있다는 것이다. 강남이라는 지역 특수성으로 인해 회복력이 다른 지역보다도 빠르기 때문에 ‘강남 불패’ 신화가 여전히 유효하다는 얘기다.

20세미만, 30~45세미만 인구 전입 비중 높아

강남의 집값이 떨어지지 않는 이유 중 하나로 강남의 넘쳐나는 수요를 공급이 따라가지 못하기 때문이란 분석이다.

강남3구는 수요 측면에서 타 지역에 비해 경쟁력이 월등히 높다. ㈜직방이 서울 강남3구의 주택 공급물량과 자가점유율 등을 통해 강남권 선호 현상과 집값 상승 요인을 조사한 데 따르면, 거주와 교육여건, 고용여건 등의 우수한 인프라 때문인 것으로 분석됐다.

직방 조사에 따르면 강남3구는 서울 지역 중 노령화지수가 가장 낮으며, 지난 10년간 노령화 속도도 서울시에서 가장 느리게 진행되고 있다. 2018년 5월 서울의 노령화 지수는 122.3으로 조사됐으나, 강남3구는 100이하인 것으로 조사됐다. 서초구가 85.5로 가장 낮고, 양천구 90.6, 송파구 91.6, 강남구 93.8 순이다. 가장 높은 중구 180.3, 강북구 180.2에 비하면 이들 지역은 절반 수준에 불과하다.

2009년 대비 2018년 5월 노령화지수 증가는 서울이 59.5포인트였다. 하지만 강남3구는 이보다 느린 노령화 진행 속도를 보이며 서초구 32.6포인트, 강남구 41.0포인트, 송파구 44.6포인트 증가에 그쳤다.

강남3구의 노령화 지수가 낮고 증가도 상대적으로 느리게 나타나고 있는 것은 교육 여건이 다른 지역에 비해 우수하기 때문이다. 교육 여건이 우수하기 때문에 학령기 자녀를 둔 가족의 인구 유입을 유인하면서 주거수요를 증가시키는 원인으로 작용한다. 그 외에도 대기업이 밀집하는 등 우수한 고용 여건도 주거수요를 유발시키는 원인이 되고 있다는 분석이다. 

최근 5년간 동일시군구 외 연령별 전입인구는 강남3구의 경우 20세 미만과 30~45세 미만 인구 전입 비중이 서울의 다른 지역에 비해 높은 것으로 나타났다. 20세 미만의 외지 전입 비중은 강남3구 17.8%, 강남3구 외 서울 14.8%로 강남3구가 3%포인트 높았다. 또 30~45세 미만은 강남3구 41.0%, 강남3구 외 서울 37.9%로 나타났다. 학령기 연령대와 이들 부모세대의 외지 전입 비중이 높게 나타나고 있다는 방증이다.

주거·고용·투자 수요 밀집...집값 격차 갈수록 벌어져

고용여건도 강남3구는 다른 지역에 비해 우수하다.

강남3구는 인구대비 총 종사자수에서 중구(3.22배), 종로구(1.76배) 다음으로 높은 것으로 조사됐다. 2016년 기준 강남구는 1.22배, 서초구는 0.96배로 나타났다. 강남구·서초구는 중구·종로구에 비해 많은 인구가 거주하는 지역이다. 2016년 기준 거주인구는 중구·종로구가 20만 미만이며, 금천구도 23만여명에 불과하다.

하지만 강남구는 56만, 서초구 47만명으로 서울에서 거주인구 밀집도가 높고, 송파구는 60만 이상이 거주하고 있는 것으로 조사됐다. 강남3구는 고용여건과 주거여건 모두 우수해 주거지로서의 선호도가 높은 것이다.

정부는 강남의 높은 주거 선호도를 분산시키기 위해 택지지구 조성 등 주택 공급에 나서고 있지만 재건축 중심의 신규 주택 공급만으로는 수요를 충족하기에는 한계가 있다는 지적이다. 또 신규 주택 공급이 가능한 개발지에 투자 수요가 몰리기 때문에 강남3구 아파트는 늘 우상향 곡선을 그린다.

풍부한 개발 호재로 ‘강남불패’ 신화는 앞으로도 이어질 전망이다. 현재 강남권을 중심으로 신분당선, 지하철 9호선, 수서역 개발, GTX A 노선 등 광역 교통망이 잇따라 건설되고 있다. 강남구 삼성동은 2023년 완공을 목표로 하는 ‘영동대로 지하 통합개발’ 등의 개발사업이 호재로 작용할 전망이다. 이러한 인프라 구축이 강남3구에 대한 선호를 지속적으로 끌어올리고 있는 것이다.

구만수 국토도시계획기술사사무소 소장은 “강남 수요를 커버할 공급 물량을 확보하는 것은 불가능하다"며 “반포 재건축이 진행되면 시장은 또 상승세를 탈 것이고 공급이 없는 한 강남불패는 계속될 것”이라고 진단했다.

김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장도 “삼성동 개발 계획만으로도 향후 20년간은 최고의 입지가 될 수 밖에 없다”며 “강남 집값은 떨어지지 않을 것”이라고 내다봤다.