[인사이트코리아=이경원 기자] 정부가 전날인 13일 고강도 ‘종부세’를 앞세운 부동산종합대책을 내놨다.

이번 대책의 핵심은 ‘종부세’로 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 참여정부 때보다 높은 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 끌어올리는 등 투기 억제에 초점이 맞춰졌다.

정부가 13일 발표한 주택시장 안정대책에 따르면 세금 인상에 따른 세수가 4200억원 늘어날 전망이다. 토지분까지 합할 경우 세율 인상 대상인원은 34만9000명, 늘어나는 세수는 1조150억원으로 추산된다.

하지만 거둬들이는 세수만큼 집값 안정화에 얼마나 큰 효과를 거둘지는 미지수다. 업계에서는 강력한 종부세로 단기적인 효과는 기대할 수 있으나, '미친 집값'을 잡기 위한 근본적인 해결책은 되지 못할 것이라는 전망이 지배적이다. “세수를 걷기 위한 대책”이라는 지적도 나오고 있다.

<인사이트코리아>는 부동산 전문가 5명에게 이번 ‘9.13‘부동산대책’으로 집값이 안정될 지 물었다. 구만수 국토도시계획기술사사무소장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김학렬 더리서치 그룹 부동산조사연구소장, 이주현 월천재태크 대표, 함영진 직방 빅데이터 랩장 (가나다 순) 등이다. 

5명 중 3명의 전문가는 이번 '9·13 부동산대책'이 단기적으로 과열된 시장을 진정시키는 효과가 있을 것이라는데 동의했다. 종부세 부담과 양도소득세 실거주 의무 강화 등의 강도가 비교적 센편이고, 다주택자의 강력한 대출 규제로 집값 급등세에 제동이 걸릴 것이라는 의견이다. 특히 고가주택이 몰려있는 강남권에 타격이 예상된다고 전망했다.

함영진 랩장은 “다주택자는 청약가점제 확대와 전매규제, 분양권·입주권 주택수 산입으로 분양시장 진입이 봉쇄돼 분양 및 재고 주택 모두 투자에 어려움을 겪을 것”이라며 당분간 주택시장의 거래량과 가격 상승이 제한될 것"이라고 전망했다.

김은진 팀장은 “종부세 인상과 함께 다주택자들이 세 부담을 줄이기 위한 방편이나 대출 수단으로 역이용된 측면이 있었던 주택임대사업자 혜택도 크게 축소됐다"며 "이에따라 이전 대책들의 규제 공백이 메꿔지게 됐다”고 말했다. 그는 유주택자들의 주택 추가 구매 심리가 위축되고 서울 중심으로 한 집값 급등세에 제동이 걸릴 것이라고 예상했다.

이번 대책이 주택시장에 적지 않은 심리적 압박 요인을 줄 것으로 보이지만 단기적인 집값 상승 억제 효과에 그칠 가능성도 배제할 수 없다는 의견이 많았다.

"세금 걷기위한 대책, 중장기적으론 집값 못 잡는다"

구만수 소장은 “9.13 대책은 여전히 공급 시그널을 제외한 수요 억제책이기 때문에 장기적 효과에 대해서는 의문”이라 지적했다. 이번 대책의 핵심은 보유세를 올리면서 대출을 막는 것인데, 거래세에 해당하는 양도세를 줄여주지 않는 이상 시장에 매물은 나오지 않을 것이며, 시장에 거래될 매물이 없다는 것은 결국 집 값 상승의 여지를 남겨두게 된다는 것이다.

김은진 팀장은 “참여정부 당시 종부세 도입이 부동산 시장의 단기적인 가격 안정화를 가져왔을 뿐 집값 상승을 막지는 못했고, 현 정부의 수요 억제 위주의 정책 역시 여러 번 한계를 드러냈다”며 이후 추가적으로 나올 주택공급 방안의 구체적인 내용에 따라 정책 효과의 지속성이 달라질 것이라고 전망했다.

이주현 대표 역시 “고가주택 중 전세가 낮은 것은 잡힐 수 있으나 수도권 전반은 잡히지 않을 것”으로 예상했다. 표면적으로 봤을 때는 고가주택 위주로 가격이 잡히는 것처럼 보이나, 공급책이 명확하게 나오지 않으면 중장기적으로는 집값을 잡기 어렵다는 의견이다.

김학렬 소장은 9·13 부동산대책이 “집값을 잡기위한 대책이 아니라, 세금을 더 걷기 위한 대책”이라고 꼬집었다. 김 소장은 “규제와 강도만 좀 더 세졌을 뿐 지난 8·2 대책과 별반 다를게 없다”며 “오히려 집값을 잡기 위해 합법적으로 세금을 더 걷는다는 명분이 생긴 것”이라고 말했다. 그는 “대출을 받지 않아도 집을 살 수 있는 사람이 줄 서서 기다리는 판국에 대출을 규제한다는 것이 어떤 소용이 있을까 싶다”며 집값을 잡기 위한 근본적인 대책이 될 수 없다고 주장했다.

"대출규제로 시장 진정 효과는 클 것"

그렇다면 구체적으로 어떤 대책들이 집값 안정화에 효과적일까.

전문가들은 ‘대출규제’가 시장의 유동성을 축소시켜 진정 효과가 클 것이라고 내다봤다. 이번 대출 규제에 따르면 규제지역에서 1주택 세대는 이사 및 부모봉양 등 예외 허용을 제한하고, 2주택이상 보유세대는 추가 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원천 금지된다. 더불어 공시가격 9억원 초과 주택 구입시 실거주 목적인 경우를 제외하곤 주택담보대출이 금지된다.

함 랩장은 “지금의 서울 집값 급등이 유동자금과 저금리 장기화(부동자금 약 1000조, 기준금리 1.5%)에서 유발된 부분이라 이와 관련한 돈줄을 철저히 옥죄겠다는 의미”라며 "서울 등 주택 공급 루트가 다양하지 않은 특정시장에 대출을 이용해 주택을 매입하는 투기 움직임에 제동을 걸 수 있는 효과가 있다"고 밝혔다.

구 소장은 “지금도 시장에서는 대출이 되지 않아서 집을 사지 못하는 경우가 많은 상황에서 전세대출 및 임대사업자 대출을 줄이는 것은 시장 진정 효과가 있으리라 본다”고 말했다.

이 대표는 “조정지역 전체에 주택이 1개라도 있으면 LTV 대출 금지로 매매가가 높은데 전세가는 낮은 곳들, 예컨대 강남권 재건축이나 세종시 같은 신도시 등은 주택담보대출로 대출을 받고 전세를 놓았던 곳들은 영향을 받을 것”이라며 "이런 주택들은 여유자금 현금 보유자가 아니면 구매가 어렵기 때문에 관련 매물군은 집값 안정에 기여할수 있다"고 말했다.

종부세 다주택자 및 조정지역 세율 및 세부담 상한 인상 또한 강력한 수요 억제책이라는 평이다. 종부세 세부담 증가는 토지공개념의 개발이익환수제를 통해 1주택자도 자금력이 있는 사람만이 부동산을 보유하게 만든다. 이에따라 서울 강남권 외 한강변 등 특정지역의 세부담이 늘어날 것이라고 입을 모았다.

또한 공시가격의 경우  실거래가 비율 상향 평준화가 추진되는데다, 1주택자는 시가 50억, 다주택자는 시가 30억부터 세부담이 급격히 늘어나는 구조로, 종부세 부담이 주택 추가 구입을 막고 투기 수요를 다소나마 줄일 수 있을 것이란 게 전문가들의 의견이다. 대신 종부세는 인별 과세라서 보유세를 줄이기 위해서 부부공동 명의나 증여를 본격화하는 움직임이 늘어날 수 있다는 의견도 뒤따랐다.

2020년부터 적용되는 양도소득세 비과세 특례강화 대책도 눈여겨 볼만하다.

함 랩장은 “9억원 초과 고가주택의 양도세 장기보유 특별공제에 2년 거주요건을 포함시켜 실거주를 장려한다던지, 조정대상지역의 일시적 2주택 중복보유 허용기간을 3년에서 2년으로 단축시킴으로서 실수요 목적보다 갭투자 등 집값 상승을 노리는 단타 및 투기수요를 줄일 수 있는 효과가 있을 것”이라고 전망했다.

하지만 이 대책의 경우 양도세 등 세금 부담을 감안한 매수자의 똘똘한 한 채 선호 현상을 부추기고, 매물 잠김 현상이라는 부작용을 가지고 올 수도 있다는 점도 들었다.

실수요자 기대 꺾고, 세입자에게 세 부담 전가 가능성

한편 전문가들은 이번 9·13부동산 대책의 규제 강도가 최고 수준으로 센 만큼 앞으로 부동산 시장에 가져올 부작용에 대해서도 우려했다. 무엇보다도 실수요자들이 받게 될 피해에 대한 우려가 컸다.

김 소장은 “규제 지역 내에서 대출을 받아 그 지역에서 살고싶어하는 수요자들은 들어오지 못하게 되는 경우가 생길 것 같다”며 “무주택자나 신규 주택자 등이 수요자들의 기대를 꺾는 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다. 함영진 랩장은 대기 수요가 있고 인기있는 지역에 대해서는 세입자에게 세 부담을 전가하는 문제가 발생할 수 있는 점을 꼽았다.

구 소장은 오히려 규제가 없는 비조정지역으로 자금이 움직일 가능성이 매우 높다며 “규제의 역설”이라고 표현했다. 또한 주택임대등록 제도와 같이 정부 정책이 수시로 바뀌는 점도 “정책 신뢰의 균열”이라고 지적했다. “이 경우 자산가들은 버티기에 들어가고 정작 서민들은 혼란만 가중된다”고 지적했다.

이 대표 역시 “대출이 비교적 용이한 비규제 지역이나 낡은 구도심의 저가지역으로 보유세 리스크도 줄이고 대출을 이용한 투자 수요의 이동이 있을 수 있다”고 말했다. 또 조정지역 내 매매를 활성화할 수 있는 방안이 없기 때문에 1주택자들의 내집 마련에 어려움이 따를 것이라고 우려했다.